דינמיקת הון ומחירים תחת לחצי מאקרו

סביבת המאקרו המאתגרת, המאופיינת בריבית ריאלית גבוהה ובהידוק תנאי האשראי, ממשיכה להכתיב את הקצאת ההון בשוק הנדל”ן הישראלי. עצירת מבצעי המימון על ידי בנק ישראל, במקביל לתשואות העודפות בשוקי ההון, מצמצמות את נזילות משקי הבית המופנית לענף המגורים. כתוצאה מכך, ניכר שינוי מבני במנגנון התמחור ובקצבי ספיגת ההיצע של חברות הבנייה. הנתונים המצרפיים של היזמיות הציבוריות מצביעים על התאמה מחדש של השוק, במסגרתה מתרחשת ירידה חדה בנפח העסקאות ללא קריסה מקבילה בשווי הנכסים.

התכווצות מחזורי המכירות מול קשיחות מחירי הנכסים

ניתוח הדוחות הכספיים של עשר יזמיות נדל”ן בולטות, בהן י.ח דמרי, אזורים ושיכון ובינוי, מעיד על צניחה של כ-33% במספר הדירות החדשות שנמכרו בשנה החולפת, אשר הסתכמו ב-4,618 יחידות. חרף הירידה הדרמטית בביקושים, המחיר הממוצע לדירה הפגין קשיחות, עם שחיקה מתונה בלבד של 1% לרמה של 2.4 מיליון שקל. נתונים אלו תואמים את המגמה המאקרו-כלכלית המשתקפת בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המצביעים על ירידה כלל-ארצית של 25.5% במכירת דירות חדשות (34 אלף דירות סך הכל). הפער בין הירידה בכמות ליציבות במחיר נובע משינויים בהרכב המכירות ומעלויות הפיתוח והמימון המקשות על היזמים להוריד מחירים באופן רוחבי.

הסטת ביקושים אל פלחי שוק מסובסדים

תנאי האשראי הנוכחיים מחוללים שינוי מהותי בתמהיל המכירות, תוך יצירת התבדלות ברורה בין אזורי הביקוש לפריפריה. חברות הממוקדות בפרויקטים ממשלתיים, דוגמת “מחיר למשתכן”, מציגות מודל חסין יותר לזעזועי ריבית. חברת עמרם אברהם הובילה את טבלת המכירות עם 1,128 דירות שנמכרו במחיר ממוצע של 1.7 מיליון שקל, למרות ירידה של 34% בנפח פעילותה. מנגד, חברת פרשקובסקי הציגה זינוק חריג של 159% במכירות, שנבע כמעט לחלוטין משיווק פרויקט מסובסד בחיפה, מהלך שהוביל במקביל לירידה של 20% במחיר המכירה הממוצע של החברה (2.2 מיליון שקל). י.ח דמרי רשמה מגמה דומה, כאשר ריכוז מכירותיה מחוץ לגוש דן (כ-834 דירות, ירידה של 25%) הביא לירידה של 10% במחיר הממוצע שלה.

מבנה השוק הנוכחי חושף פגיעות מוגברת בפלח היוקרה, הנדרש להתמודד עם היעדר קווי אשראי נוחים לרוכשים. חברת ישראל קנדה, המייצגת את הקצה העליון של ספקטרום המחירים, רשמה את המחיר הממוצע הגבוה ביותר לדירה, שעמד על 6.1 מיליון שקל. אולם, רמת המחירים הגבוהה באזורי המרכז יוצרת מחסום כניסה בסביבה כלכלית מרוסנת. ארבע מתוך עשר החברות שנבחנו הציגו צניחה של למעלה מ-60% בכמויות הנמכרות, נתון הממחיש את הקושי לייצר קצבי מכירה שוטפים מפרויקטים בעלי תג מחיר גבוה ללא התאמות שווי.

סיכוני נזילות והתאמות מאזן עתידיות

התמשכות סביבת הריבית הנוכחית צפויה להחריף את הלחץ על מאזניהן של יזמיות החשופות לפרויקטי פרימיום בעלי מינוף גבוה. השלב הבא בהתאמת השוק ידרוש מעקב קפדני אחר יכולת החברות למחזר חובות מבלי לבצע הפחתות שווי דרסטיות במלאי הדירות במרכז. בטווח הנראה לעין, סביר להניח כי זרימת ההון המרכזית של החברות תמשיך להישען על יזמות בפריפריה ועל תוכניות דיור בתמיכה ממשלתית, המהוות כיום את העוגן התזרימי היציב ביותר בענף.