ה־FHFA מיישמת החל משנת 2026 שינויים מקיפים בהערכת דירוג האשראי למשכנתאות, הכוללים ביטול דרישות ציון אשראי מינימלי והטמעת מודלים חדשים המשתמשים בנתונים מתמשכים ונתוני אשראי חלופיים. פאני מיי כבר ביטלה את סף הציון המינימלי שלה, בעוד המלווים נערכים לאמץ את VantageScore 4.0 ואת FICO 10T. המהלך מבטיח גישה רחבה יותר לאשראי, אך אמות המידה להערכת הסיכון נותרות מחמירות — מה שאומר שלווים יידרשו להתמודד עם אימוץ מעורב מצד המלווים.

כללי הסף הקובעים כיצד אמריקאים זכאים למשכנתאות עומדים בפני השינוי המשמעותי ביותר זה עשרות שנים. החל מ־2026, הסוכנות הפדרלית לפיקוח על הדיור (FHFA) תחייב מלווים המוכרים הלוואות קונפורמיות לפאני מיי ולפרדי מק לאמץ מודלים חדשים של דירוג אשראי — שינוי שעשוי לעצב מחדש את הגישה לבעלות בית, במיוחד עבור רוכשים首次 ולווים מאוכלוסיות מוחלשות. המהלך מגיע כחלק ממהלך רחב יותר שמטרתו להחליף הערכות אשראי סטטיות בכלים מודרניים ודינמיים יותר.

פאני מיי מבטלת דרישות ציון אשראי מינימלי

השינוי המיידי ביותר הוא ביטול סף ציון האשראי המינימלי של פאני מיי, שנכנס לתוקף ב־15 בנובמבר 2025. המהלך מייצג שינוי מבני באופן שבו נקבעת זכאות עבור יותר ממחצית המשכנתאות בארה״ב. במקום להסתמך על ציון אשראי כקריטריון קשיח, פאני מיי תיישם מסגרת סיכון הוליסטית הכוללת יתרות חיסכון, רמות חוב, מאפייני נכס ומטרת ההלוואה.

עבור רוכשים המממנים נכסים בשווי עד 832,750 דולר ללא שימוש במשכנתאות ממשלתיות, השינוי עשוי להרחיב את הגישה להלוואות קונפורמיות. עם זאת, אנליסטים מדגישים כי ביטול דרישת הציון המינימלי אינו הופך את תהליך האישור לקל יותר. לווים ללא היסטוריית אשראי מסורתית עדיין עשויים להתמודד עם בדיקה מחמירה, במיוחד כאשר מלווים שונים יאמצו את המודלים החדשים בקצב לא אחיד.

מודלי אשראי חדשים מציגים נתונים מתמשכים ואשראי חלופי

הכנסת VantageScore 4.0 ו־FICO 10T מסמנת מודרניזציה של כלי הערכת הסיכון בשוק המשכנתאות. בניגוד ל־FICO הקלאסי, מודלים אלה משתמשים ב״נתונים מתמשכים״ — מידע על התנהגות פיננסית לאורך זמן, כולל שימוש ביחס אשראי, דפוסי הוצאה והרגלי תשלום חודשיים. נתונים אלה נחשבים לניבוי טוב יותר של סיכון עתידי לחדלות פירעון.

משמעותית לא פחות היא שילובם של נתוני אשראי חלופיים כגון תשלומי שכירות, חשמל וטלפון. מומחי התעשייה טוענים כי נתונים אלה משקפים טוב יותר את אמינותם הפיננסית של מיליוני צרכנים שאינם בעלי היסטוריית אשראי עמוקה. מנהלי FICO מדגישים כי סטי הנתונים המורחבים מספקים ״הבנה מעמיקה יותר של התנהגות הלווים״ — מה שעשוי לפתוח דלתות לצעירים, שוכרים ומיעוטים שהתקשו בעבר לעמוד בדרישות האשראי המסורתיות.

המלווים מתמודדים עם תקופת מעבר מאתגרת למרות הרחבת הגישה

למרות השינוי המבני, תהליך החיתום עצמו אינו משתנה. מנהל ה־FHFA, ויליאם ג׳. פולטי, הדגיש כי המלווים עדיין חייבים לעמוד בסטנדרטים מחמירים של הערכת סיכון. כתוצאה מכך, תקופת המעבר עלולה ליצור שוק לא אחיד — חלק מהמלווים יאמצו את המודלים החדשים מוקדם, בעוד אחרים ימשיכו להסתמך על מודלי FICO קלאסיים מתוך זהירות או מגבלות תפעוליות.

עבור לווים בעלי היסטוריית אשראי ״רזה״ או ללא נתוני אשראי מסורתיים, אישור המשכנתא עשוי להישען על מציאת מלווה שמוכן להשתמש בנתוני אשראי חלופיים. חברות כמו Guild Mortgage ו־AmeriHome כבר נערכות להתאמה לסטנדרטים החדשים, אך אימוץ רחב יותר מצד כלל התעשייה עשוי להימשך זמן.

Looking Ahead

המהלך של ה־FHFA מסמן שינוי ארוך־טווח לעבר תהליך חיתום משכנתאות כוללני ודינמי יותר. עם זאת, 2026 צפויה להיות שנת מעבר, שבה האימוץ יהיה לא אחיד, שיקול דעת המלווה יהיה מרכזי, ולקוחות עשויים להתמודד עם בלבול. בטווח הארוך, הרחבת נתוני האשראי עשויה לעצב מחדש את דפוסי הגישה לבעלות בית בארה״ב, אך ההשפעה המעשית תלויה בשאלה עד כמה מהר המלווים ישלבו — ויאמינו — במודלים החדשים.