מניות הקשורות לשוק הנדל״ן הפכו למנצחות המפתיעות של המסחר ב-15 באוקטובר. גל מכירות עולמי במניות הבינה המלאכותית (AI) והמוליכים למחצה דחף משקיעים לחפש מקלט באג״ח ממשלתיות. הירידה בתשואות סיפקה הקלה מסוימת לענף הדיור בארה״ב, המתמודד עם עלויות מימון גבוהות, פעילות עסקאות דלה ולחץ על רווחי החברות.

מניות הנדל״ן בולטות לטובה מול חולשת הטכנולוגיה

Zillow, המפעילה פלטפורמה מקוונת לפרסום נכסי נדל״ן, עלתה ב-11% במהלך המסחר ביום חמישי. Opendoor, המפעילה פלטפורמה דיגיטלית לקנייה ולמכירה של בתים, זינקה ב-17%. Compass, חברת תיווך נדל״ן, טיפסה בכמעט 10%, ואילו CoStar, המספקת מידע וניתוחים בתחום הנדל״ן המסחרי, עלתה ביותר מ-6%.

העליות נרשמו בזמן שהמשקיעים בחנו מחדש את החשיפה שלהם לחברות טכנולוגיה, על רקע חששות גוברים בנוגע לרווחיות ההשקעות ב-AI. מניות המוליכים למחצה ספגו לחץ מכירות כבד, בעוד שהמעבר לאג״ח ממשלתיות הוריד את התשואות ותמך בחלק מהמניות הרגישות לשינויים בריבית.

הביצועים ממחישים כיצד תנודתיות בשווקים עשויה ליצור פערים חדים בין מגזרים. בעוד שהערכת השווי של חברות טכנולוגיה עמדה תחת לחץ, חברות הקשורות לעסקאות נדל״ן נהנו מהאפשרות לירידה בעלויות המימון. עם זאת, עליות ביום מסחר אחד אינן מעידות כשלעצמן על תחילתה של התאוששות מתמשכת בענף הדיור.

ירידת תשואות האג״ח עשויה להקל על נוטלי המשכנתאות

הקשר בין שוק האג״ח למימון רכישת דיור עומד במרכז העליות. ריביות המשכנתאות בארה״ב נוטות לנוע בהתאם לתשואה על אג״ח ממשלת ארה״ב ל-10 שנים, המשמשת מדד ייחוס חשוב לעלויות אשראי לטווח ארוך. כאשר משקיעים רוכשים אג״ח ממשלתיות, מחיריהן עולים והתשואות יורדות. התפתחות זו עשויה להפחית את הלחץ על עלויות המשכנתאות.

ב-15 באוקטובר ירדה תשואת האג״ח ל-10 שנים בכ-10 נקודות בסיס. במקביל, הריבית הממוצעת על משכנתא בריבית קבועה ל-30 שנה ירדה ב-12 נקודות בסיס, ל-7.33%. מדובר בהקלה מתונה לאחר שבשבועות האחרונים טיפסו ריביות המשכנתאות לכ-7.5%. בשבוע הקודם עמדה הריבית הממוצעת למשכנתא ל-30 שנה על 7.4% — רמה הקרובה לשיא של שלוש שנים.

ירידה בריבית המשכנתאות עשויה לשפר במעט את יכולת הרכישה של משקי הבית, לעודד קונים שדחו את החלטתם ולתמוך בהיקף העסקאות. עבור פלטפורמות נדל״ן וחברות תיווך, גידול במכירות הבתים עשוי להוביל לעלייה בפעילות העסקית ולשיפור פוטנציאלי בהכנסות. עם זאת, ירידה מתונה בעלויות המימון אינה צפויה לפתור את בעיית הנגישות לדיור שממנה סובלים משקי בית רבים בארה״ב.

העליות ביום אחד אינן מבטלות את הסיכונים בשוק הדיור

העליות האחרונות מגיעות לאחר תקופה קשה למניות הקשורות לענף הדיור. שוק הדיור האמריקאי מתאפיין בפעילות מתונה כבר יותר משלוש שנים, מגמה שפגעה ברווחי החברות ובמחירי מניותיהן. מניית Zillow ירדה ב-67% בחמש השנים האחרונות, ואילו Opendoor איבדה 90% מערכה באותה תקופה.

הירידות הממושכות מדגישות את ההבדל בין מעבר קצר טווח של כספים בין מגזרים לבין שיפור יסודי בתנאי הפעילות העסקית. תשואות נמוכות יותר עשויות לתמוך בהערכות השווי, אך ביצועי חברות הנדל״ן עדיין תלויים בביקוש מצד רוכשים, בהיקף העסקאות, באמון הצרכנים ובזמינותו של מימון בר-השגה.

המשקיעים יעקבו אחר השאלה אם תשואות האג״ח יישארו נמוכות יותר, אם ריביות המשכנתאות ימשיכו לרדת ואם תירשם התאוששות בפעילות בשוק הדיור. אינפלציה מתמשכת עלולה להעלות מחדש את עלויות האשראי, ואילו האטה עמוקה יותר בהשקעות ב-AI עלולה להגביר את הסיכונים לכלכלה כולה. בסופו של דבר, המשך העליות במניות הנדל״ן יהיה תלוי ביכולתם של תנאי מימון משופרים להתבטא בגידול בפעילות בשוק הנכסים ובצמיחה בת-קיימא ברווחי החברות.