ריבית המשכנתאות בגרמניה מטפסת לשיא של 17 שנה

עלויות המימון לרוכשי דירות בגרמניה עלו לרמתן הגבוהה ביותר מאז המשבר הפיננסי של 2009, לפי חברת תיווך המשכנתאות Interhyp. הריבית על הלוואות בריבית קבועה לעשר שנים מתקרבת ל-4.5%, על רקע התחדשות החששות מאינפלציה והציפיות לריביות גבוהות יותר בעקבות המלחמה באיראן.

Interhyp דיווחה כי הריבית האופיינית למשכנתא לעשר שנים עלתה מכ-3.9% במאי לכ-4.4% בסקר שערכה ב-15 באוקטובר, ומאז המשיכה לעלות. הרמה האחרונה גבוהה מהשיא הקודם, שעמד על מעט יותר מ-4.4% בסוף 2023.

נתונים היסטוריים של הבנק המרכזי האירופי (ECB) ממחישים את התנודתיות החדה בעלויות המשכנתאות בגרמניה בשנים האחרונות. הריבית הממוצעת עלתה מ-1.48% בתחילת 2022 ל-4.15% בסוף 2023, לפני שירדה ל-3.57% בתחילת 2025. לאחר מכן היא עלתה ל-3.91% ברבעון השני של 2026, עוד לפני העלייה האחרונה.

ההתייקרות מבטלת חלק מההקלה שממנה נהנו הלווים בתחילת 2025, והופכת את רכישת הנדל״ן ליקרה יותר עבור משקי בית הזקוקים למימון לטווח ארוך.

אינפלציית האנרגיה ומדיניות ה-ECB מייקרות את האשראי

מנכ״ל Interhyp, יורג אוטכט, ייחס את העלייה האחרונה בעיקר למלחמה באיראן ולחששות שהיא תוביל לאינפלציה מתמשכת.

מחירי אנרגיה גבוהים יותר עלולים לחלחל למחירי הצרכן הרחבים ולחייב את הבנק המרכזי האירופי לשמור על מדיניות מוניטרית מרסנת למשך זמן רב יותר. לפי הדיווח, ה-ECB העלה את ריבית הפיקדונות המרכזית שלו פעמיים ב-2026, לרמה של 2.5%.

ריבית המשכנתאות אינה נעה בהתאמה ישירה לריבית הפיקדונות של ה-ECB. היא מושפעת גם מהריביות בשוק לטווח ארוך, מתשואות האג״ח ומעלויות המימון של המלווים. לכן, ציפיות לאינפלציה עתידית ולשינויים במדיניות המוניטרית עשויות להוביל להתייקרות המשכנתאות עוד לפני שהבנק המרכזי מכריז על החלטות נוספות.

ההשפעה הכספית על משקי הבית כבר משמעותית. לפי הערכת Interhyp, העלייה האחרונה מוסיפה כמעט 200 אירו להחזר החודשי על הלוואת דיור ממוצעת. עלויות המימון הגבוהות עלולות לצמצם את כוח הקנייה, לדחות עסקאות נדל״ן ולהגביר את הזהירות בקרב רוכשים פוטנציאליים.

מחירי הדיור מחזיקים מעמד למרות חולשה בביקוש

למרות עלויות המימון העולות, מחירי הנדל״ן למגורים בגרמניה ממשיכים לעלות במתינות. הלשכה הפדרלית לסטטיסטיקה בגרמניה, Destatis, דיווחה על עלייה של 0.6% במחירים ברבעון השני של 2026 לעומת הרבעון המקביל אשתקד.

המחירים נותרו גבוהים ביותר מ-5% לעומת השפל שנרשם ב-2024, אך עדיין היו נמוכים ב-8.2% משיאם ב-2022. הנתונים מצביעים על התאוששות חלקית של השוק מהירידות הקודמות, מבלי שהמחירים חזרו לרמות השיא.

עם זאת, קצב מתן המשכנתאות נחלש. היקף המשכנתאות החדשות ירד ביותר מ-1.5% בין ינואר ליולי, בעוד שפעילות הבנייה למגורים נותרה מתונה.

ב-ING ייחסו את העמידות היחסית של מחירי הדירות למחסור כרוני בהיצע הדיור. היקף בנייה מוגבל ומחסור בדירות זמינות צמצמו את היקף התאמת המחירים כלפי מטה, גם כאשר עלויות המימון הגבוהות מכבידות על הביקוש.

עם זאת, הבנק הזהיר כי התאוששות משמעותית בביקוש לדיור נראית בלתי סבירה בטווח הקרוב. הלחץ המתמשך על יכולת הרכישה עלול אפוא להגביל את היקף העסקאות, גם אם המחירים ימשיכו לקבל תמיכה מהמגבלות בצד ההיצע.

תחזית שוק המשכנתאות נותרת לא ודאית

הסקר של Interhyp מצביע על כך שהמלווים אינם צופים באופן אחיד עליות נוספות ומיידיות בריבית. רוב הבנקים שנכללו בסקר העריכו כי הריבית על המשכנתאות תישאר יציבה ברובה במהלך החודשיים הבאים. בטווח של שישה עד 12 חודשים, 60% צפו ירידה בריבית, בעוד ש-40% העריכו כי היא תעלה עוד.

התחזיות ממחישות את אי-הוודאות בנוגע למשך הזעזוע האינפלציוני שמקורו במחירי האנרגיה ולהשפעתו על המדיניות המוניטרית באירופה.

החלטת הריבית הבאה של ה-ECB, המתוכננת ל-29 באוקטובר, תהיה אירוע מרכזי עבור לווים ומשקיעי נדל״ן המבקשים להעריך את כיוון עלויות המימון. הקלה ברורה יותר בלחצים האינפלציוניים עשויה לתמוך בהמשך בירידת ריבית המשכנתאות, בעוד שאי-ודאות גיאופוליטית ממושכת עלולה להשאיר את עלויות האשראי ברמה גבוהה.

מה המשקיעים צריכים לעקוב אחריו בהמשך

שוק הדיור הגרמני מתמודד עם שילוב של מימון יקר, פעילות בנייה מתונה והיצע דיור מוגבל. התנאים הללו עשויים להמשיך לתמוך במחירים, ובמקביל לצמצם את מספר משקי הבית שיכולים או מוכנים לרכוש נכס.

על המשקיעים לעקוב אחר איתותי המדיניות של ה-ECB, התפתחויות במחירי האנרגיה והשינויים בהיקף מתן המשכנתאות, כדי לזהות סימנים לשיפור מתמשך או להחמרה נוספת ביכולת לרכוש דיור. מסלול ריבית המשכנתאות יהיה גורם מרכזי בקביעה אם הביקוש יוכל להתאושש ללא התאמה משמעותית במחירי הנכסים.