הבנקים הגדולים מאיצים את הטיפול בהלוואות CRE בעייתיות

Wells Fargo ו-Bank of America הגדילו ברבעון השלישי את מחיקות ההלוואות לנדל״ן מסחרי, במקביל להמשך צמצום החשיפה ללווים בעייתיים. המחיקות הגבוהות יותר נרשמו לצד ירידה ביתרות המדווחות של הלוואות CRE בעייתיות, ומשקפות מאמצים להסדיר חובות במצוקה או להוציאם מתיקי האשראי.

מחיקות ההלוואות לנדל״ן מסחרי ב-Wells Fargo עלו ל-107 מיליון דולר, לעומת 16 מיליון דולר ברבעון השני. באותה תקופה, היקף הלוואות ה-CRE הבעייתיות של הבנק ירד ב-20% ל-2.7 מיליארד דולר, בין היתר בעקבות צמצום החשיפה להלוואות למשרדים ולמלונות.

Bank of America רשם מחיקות של 105 מיליון דולר בהלוואות CRE, לעומת 2 מיליון דולר ברבעון הקודם. היקף ההלוואות הבעייתיות שלו בתחום ירד ב-17% ל-888 מיליון דולר.

הקשר בין הנתונים חשוב. כאשר בנק מוחק הלוואה, יתרתה נגרעת מהיקף ההלוואות הבעייתיות המדווח. לכן, ירידה בתיק ההלוואות הבעייתיות אינה מעידה בהכרח על שיפור ביכולת ההחזר של הלווים. היא עשויה לשקף גם הכרה בהפסדים קיימים וטיפול בהם.

תנאי האשראי משתפרים, אך הסיכונים בענף נמשכים

הלחץ האשראי בתחום הנדל״ן המסחרי נחלש בבנקים הגדולים בארה״ב, אך נותר מעל הרמות ההיסטוריות המקובלות. נתוני התאגיד הפדרלי לביטוח פיקדונות (FDIC) הראו כי ברבעון השני, 3.08% מהלוואות ה-CRE בבנקים עם נכסים בהיקף העולה על 250 מיליארד דולר היו בפיגור או במעמד של אי-צבירת ריבית.

השיעור ירד במשך שבעה רבעונים רצופים, אך נותר גבוה ביותר מפי חמישה מהממוצע שלפני המגפה, שעמד על 0.59%. המגמה מצביעה על שיפור הדרגתי, ללא חזרה מלאה לתנאי האשראי הבריאים יותר שאפיינו את התקופה שקדמה למגפה.

הבנקים גם מתאימים את ההפרשות שלהם להפסדי CRE פוטנציאליים. Wells Fargo הפחית את ההפרשות לכ-1.61 דולר לכל 100 דולר בהלוואות CRE, לעומת 1.77 דולר ברבעון השני. ב-Bank of America ירדו ההפרשות ל-1.14 דולר לכל 100 דולר, לעומת 1.28 דולר קודם לכן.

הירידה בהפרשות מצביעה על כך שהבנקים צופים הפסדים עתידיים נמוכים יותר. עם זאת, התחזית נותרת רגישה לתנאי המימון ולביצועים הפיננסיים של הלווים בתחום הנדל״ן המסחרי.

הבנקים נוקטים אסטרטגיות שונות בתחום ההלוואות לנדל״ן מסחרי

הבנקים הגדולים בארה״ב נוקטים גישות שונות לניהול תיקי הנדל״ן המסחרי שלהם. Bank of America הגדיל את היקף הלוואות ה-CRE בכמעט 6% לעומת הרבעון הקודם, ל-75.2 מיליארד דולר. JPMorgan Chase, שהחזיק בתיק CRE גדול יותר בהיקף של 148.7 מיליארד דולר, הגדיל את ההלוואות בכ-1%.

Wells Fargo המשיך לצמצם את החשיפה שלו, במיוחד לנכסי משרדים. היקף ההלוואות למשרדים ירד ב-7% לעומת הרבעון הקודם, ל-18.6 מיליארד דולר — יותר מ-21% מתחת לרמה שנרשמה שנה קודם לכן. תיק ה-CRE הכולל של הבנק הצטמצם בכמיליארד דולר, ל-132 מיליארד דולר.

מנהלי Bank of America דיווחו על שיפור משמעותי בחשיפה למשרדים שסווגה כבעלת סיכון מוגבר. לדבריהם, היקף הלוואות המשרדים שנכללו ברשימת המעקב של הבנק ירד ב-50% עד 60% במהלך השנה שקדמה לכך. הבנק ייחס את השיפור, בין היתר, לחוסן הכלכלי, וציין כי היקף החשיפה המסחרית הכוללת שסווגה כבעלת סיכון מוגבר נמוך מרמתו שלפני המגפה.

במקביל, JPMorgan דיווח על ירידה קלה בהיקף ההלוואות העסקיות הכוללות במעמד של אי-צבירת ריבית, ל-4.8 מיליארד דולר, אף שבנספח הדוחות הכספיים שלו אין פירוט נפרד של ההלוואות הבעייתיות בתחום CRE. גם Citigroup הדגיש את החשיבות של שמירה על קשרי לקוחות בתקופות של צמיחה כלכלית, לצד היערכות לתנאים פחות נוחים.

עלויות המימון מחדש נותרות נקודת תורפה מרכזית

הריבית ממשיכה להוות אתגר לבעלי נכסים מסחריים הנדרשים למחזר את חובותיהם. עלויות אשראי גבוהות יותר מגדילות את הוצאות שירות החוב ועלולות להקשות על מימון מחדש בתנאים סבירים, במיוחד כאשר הכנסות הנכסים או שוויים נחלשים.

Jeremy Barnum, סמנכ״ל הכספים של JPMorgan, הצביע על הריבית הגבוהה ועל עלויות האנרגיה כגורמי לחץ על חלקים מהכלכלה, ובהם ענף הנדל״ן המסחרי. עם זאת, הוא תיאר את התחזית הכוללת לאיכות האשראי של הבנק כיציבה יחסית.

לפי הדיווח המקורי, ריבית הייחוס של ה-Federal Reserve עמדה על 3.75%–4% לאחר העלאה בספטמבר, בעוד שתשואת אג״ח ממשלת ארה״ב ל-10 שנים עלתה ביום שני מעל 5.1%. תנאי המימון הללו מדגישים את החשיבות של מעקב אחר מועדי פירעון החוב, יכולת המימון מחדש ותזרים המזומנים ברמת הנכס.

הנהלת Bank of America ציינה כי הפסדי האשראי המסחרי כבר נמוכים במידה כזו שהאפשרות לשיפור נוסף מוגבלת. תחזית הבנק לשנת 2027 הייתה חיובית, אך המנהלים לא ציפו לשינוי משמעותי נוסף באיכות האשראי הבסיסית ברמות הנוכחיות.

מה המשקיעים צריכים לעקוב אחריו בהמשך

השלב הבא בהתפתחות האשראי בענף הנדל״ן המסחרי יהיה תלוי בשאלה אם הירידה בהיקף ההלוואות הבעייתיות תלווה בשיפור מתמשך ביכולת ההחזר ובתנאי המימון מחדש. המשך ירידה בהלוואות המסווגות כבעלות סיכון מוגבר ובהפרשות להפסדים יתמוך בהערכה שהענף מתייצב. מנגד, עלייה מחודשת בפיגורים או במחיקות עלולה להצביע על כך שהלחצים הבסיסיים טרם נפתרו.

על המשקיעים להבחין גם בין בנקים המצמצמים את חשיפתם לבין בנקים המרחיבים את פעילות ההלוואות בתחום. צמיחת תיק האשראי, היקף ההפרשות ביחס לחשיפה והפסדי האשראי שהתממשו עשויים לספק אינדיקציות שונות לגבי תיאבון הסיכון של כל מוסד פיננסי ולגבי ציפיותיו משוק הנדל״ן המסחרי.