מגזר הנדל״ן הישראלי בולט כמנוע מרכזי בראלי של הבורסה לניירות ערך בתל אביב בתחילת 2026, על רקע שינוי במדיניות המוניטרית והתייצבות בזירה הגיאופוליטית. בעוד שמדד TA-RealEstate משקף אופטימיות גוברת מצד המשקיעים עם עלייה שנתית של ‎37.57%‎, השוק הפיזי ממשיך להתמודד עם מעבר מורכב המאופיין במלאים גבוהים ובהתקררות היקפי העסקאות.

הקלה מוניטרית כזרז להערכת שווי מחדש

החלטת בנק ישראל מ־5 בינואר להפחית את הריבית ב־25 נקודות בסיס ל־‎4%‎ שינתה באופן מהותי את תחזית המגזר. זוהי הפחתה שנייה ברציפות מאז הפסקת האש בנובמבר, המאותתת על דחיפה אגרסיבית לעבר נורמליזציה כלכלית, ומפחיתה ישירות את עלויות המשכנתאות בריבית משתנה ואת החוב התאגידי של יזמים. המשקיעים הגיבו בהערכת שווי מחודשת לשחקנים מובילים כגון קבוצת עזריאלי ומגה אור, שרשמו עליות שבועיות של ‎10.3%‎ ו־‎23.9%‎ בהתאמה, על רקע ציפייה להתאוששות בביקוש המונע מאשראי.

הפער: חוזק בשוק ההון מול רכות בשוק הדיור

פער בולט נפתח בין הביצועים החזקים בשוק ההון לבין מצבו של שוק הדיור למגורים. בעוד שהמדד נסחר סמוך לשיאים היסטוריים, מדד מחירי הדירות ירד בחודש נובמבר זה החודש השמיני ברציפות, והביא את הירידה השנתית המצטברת לכמעט ‎4%‎. אנליסטים מצביעים על ״קיפאון בצד הביקוש״ לצד רמות היצע היסטוריות, עם למעלה מ־‎83,000‎ דירות חדשות לא מכורות במלאי. מצב זה יוצר סביבת סיכון גבוהה, שבה יזמים נוקטים פתרונות מימון מתוחכמים — כגון עסקאות ‎10-90‎ או דחיית תשלומי משכנתה לשנים — במטרה לשמר קצב מכירות.

רוחות גב תשתיתיות ותקציביות

מעבר לריבית, תקציב המדינה לשנת 2026 שאושר לאחרונה כולל הקצאה של ‎700‎ מיליון ש״ח לזרוז מכרזי דיור ולסבסוד פיתוח בפריפריה. מיקוד הממשלה בהתחדשות עירונית ובהסרת חסמים רגולטוריים צפוי לתמוך בצמיחה שנתית של ‎7.8%‎ בענף הבנייה השנה. בנוסף, השקת מדד TA-Real Estate 35 נועדה למשוך הון מוסדי ״פסיבי״, ובכך לצמצם את פערי הנזילות בין מגזר הנדל״ן למגזר הבנקאי.

בהמשך הרבעון הראשון, תחזית המגזר תלויה בשאלה האם בנק ישראל ימשיך במחזור ההקלות לעבר ריבית יעד של ‎3.5%‎ עד סוף השנה. המשקיעים נדרשים לעקוב מקרוב אחר תקרת הגירעון של ‎3.9%‎ ויציבות הפסקת האש הנוכחית, שכן חריגה פיסקלית או חידוש מתיחות ביטחונית עלולים להקפיץ את פרמיית הסיכון ולפגוע בהתאוששות. בעוד ששוק המניות מתמחר 2026 ״בהירה״, האתגר המרכזי נותר פינוי מלאי השיא של יחידות לא מכורות מבלי לפגוע ביציבות המחירים.