שוק הדיור האמריקאי נכנס לספטמבר תחת לחץ מחודש מצד עלויות המימון, כאשר ריבית המשכנתאות מתקרבת לרף הפסיכולוגי של 7%. המהלך מתרחש על רקע תשואות אג”ח ממשלתיות שנותרות גבוהות וציפיות משתנות בנוגע להחלטת המדיניות הבאה של הפדרל ריזרב, ויוצר סביבת מימון מורכבת עבור רוכשי דירות המתמודדים ממילא עם מחירי דיור גבוהים ויכולת רכישה מוגבלת.

ריבית המשכנתאות חוזרת להתקרב ל-7%

הריבית הממוצעת בארה”ב על משכנתה קבועה ל-30 שנה הגיעה ל-6.71% בשבוע שהסתיים ב-3 בספטמבר, לעומת 6.66% בשבוע הקודם ו-6.50% שנה קודם לכן, לפי Freddie Mac. הריבית הקבועה ל-15 שנה עלתה אף היא ל-6.04%, לעומת 5.98%. Freddie Mac ציינה כי הביקוש לרכישת דירות נותר יציב יחסית, ומצביעה על כך שחלק מהרוכשים מסתגלים לסביבת הריבית הגבוהה במקום לצאת לחלוטין מהשוק.

נתוני הריבית היומיים הצביעו על תנודתיות גבוהה יותר. Mortgage News Daily דיווחה על ריבית של 6.91% למשכנתה ל-30 שנה ב-2 בספטמבר, הרמה הגבוהה ביותר מאז מאי 2025, לפני שהתמתנה ל-6.88% ביום שלאחר מכן. הפער בין הריבית היומית בשוק לבין הסקר השבועי של Freddie Mac ממחיש גם מדוע לווים מסוימים עשויים להתמודד עם עלות מימון גבוהה מהממוצע הלאומי המצוטט, בהתאם לאיכות האשראי, מבנה ההלוואה ועלויות מראש.

ריבית גבוהה משנה את התנהגות משקי הבית

נתוני חיפושי השכירות האחרונים של Zillow מספקים אינדיקציה לאופן שבו עלויות גבוהות של בעלות על דירה עשויות להשפיע על החלטות משקי הבית. החברה מצאה כי חיפושי שכירות מחוץ לאזור המגורים הנוכחי גדלים במהירות הרבה ביותר ב-Buffalo, Chicago ו-Houston, בעוד ששווקי מעבר מבוססים כמו Raleigh, Hartford, New Orleans ו-Nashville ממשיכים למשוך עניין משמעותי מצד שוכרים מחוץ לאזורי המטרופולין שלהם.

הדפוס אינו מעיד בהכרח על נטישה קבועה של בעלות על דירה. שכירות יכולה לשמש החלטת ביניים עבור משקי בית המעוניינים לעבור מקום מבלי להתחייב מיד למשכנתה בריביות הנוכחיות. Zillow ציינה כי התנהגות בחיפושי שכירות עשויה לשמש אינדיקטור מוקדם לאזורים שבהם עשוי להתפתח ביקוש למעבר, ולכן נתוני השכירות הופכים רלוונטיים יותר לניתוח מחזור הדיור הרחב.

ההיצע משתפר, אך הביקוש נותר מוגבל

נתוני השוק האחרונים של Redfin מצביעים על שוק דיור שהופך נוח יותר לקונים מצד ההיצע. בארבעת השבועות שהסתיימו ב-30 באוגוסט, מספר הנכסים החדשים שהוצעו למכירה עלה ב-2.1% לעומת השבוע הקודם, לרמה הגבוהה ביותר זה ארבע שנים, בעוד שמספר הנכסים הפעילים הכולל עלה ב-0.4%. מנגד, מספר העסקאות הממתינות כמעט שלא השתנה ונותר ברמה הנמוכה ביותר מאז פברואר.

הפער בין ההיצע לביקוש משמעותי. Redfin דיווחה כי מחיר המכירה החציוני בארה”ב עמד על כ-398,632 דולר, עלייה של 2.2% לעומת השנה הקודמת, בעוד שתשלום המשכנתה החודשי הטיפוסי עמד על כ-2,592 דולר, בהתבסס על ריבית משכנתאות של 6.66%. שיעור הנכסים שהוצעו במחיר מופחת עלה גם הוא ל-20.9%, לעומת 20.2%, ומצביע על כך שחלק מהמוכרים נדרשים להתאים את ציפיות המחיר כאשר הקונים הופכים בררניים יותר.

הפדרל ריזרב הופך למשתנה מרכזי בתחזית הדיור

ריבית המשכנתאות אינה משתנה ביחס של אחד לאחד עם ריבית המדיניות של הפדרל ריזרב, אך הציפיות למדיניות המוניטרית משפיעות על תשואות האג”ח הממשלתיות, ואלה משפיעות בתורן על תמחור המשכנתאות. הקשר הפך משמעותי במיוחד כאשר תשואת האג”ח הממשלתית ל-10 שנים נותרה גבוהה על רקע חששות מאינפלציה, עלייה במחירי האנרגיה, לחצים פיסקליים ושינויים בציפיות למדיניות הפד.

דוח התעסוקה של אוגוסט הוסיף מורכבות לתמונה. מעסיקים בארה”ב הוסיפו 162,000 משרות באוגוסט, בעוד ששיעור האבטלה נותר על 4.1%, וחיזק את ההערכה שלפדרל ריזרב עשויה להיות פחות דחיפות להקל את התנאים הפיננסיים באופן מיידי. לאחר פרסום הנתונים, השווקים ייחסו הסתברות של כ-62% להעלאת ריבית בספטמבר, אף שנתוני האינפלציה הקרובים ימשיכו להיות גורם מרכזי בהחלטה.

השלב הבא בשוק הדיור יהיה תלוי במידה רבה ביחסי הגומלין בין ריבית המשכנתאות, תשואות האג”ח, מחירי הבתים והכנסות משקי הבית. אם עלויות המימון יישארו סביב 7%, המלאי עשוי להמשיך לגדול כאשר המוכרים מתחרים על מאגר קטן יותר של רוכשים בעלי יכולת מימון, ובכך להגדיל את כוח המיקוח של הקונים מבלי להביא בהכרח לירידה רחבה במחירי הדירות בארה”ב. מנגד, ירידה מתמשכת בתשואות האג”ח עשויה להקל בהדרגה על לווים ולמשוך מחדש ביקוש שנמצא כעת מחוץ לשוק. עבור משקיעים העוקבים אחר שוק הנדל”ן האמריקאי והגלובלי, המדדים המרכזיים יהיו בקשות למשכנתאות, עסקאות ממתינות, מלאי הדירות, שיעור הפחתות המחירים והתגובה המתפתחת של הפדרל ריזרב לנתוני האינפלציה והתעסוקה.