רישומי בתים בשווי של מעל מיליון דולר מתרחבים הרבה מעבר למוקדי היוקרה המסורתיים, כאשר עיקר הצמיחה מתרכז כיום בדרום ארצות הברית ובאזורי המערב ההררי. המגמה משקפת שינוי בדפוסי ההגירה הפנימית, גמישות גוברת בעבודה מרחוק וביקוש מתמשך לנכסים גדולים במדינות בעלות מיסוי נמוך יותר ובערים בעלות צמיחה מהירה.

התופעה משנה את מפת עושר הנדל”ן בארה”ב, כאשר ערים שבעבר נחשבו נגישות יחסית חוות כעת עלייה משמעותית בהיצע נכסי היוקרה. עבור משקיעים גלובליים, כולל משקיעי נדל”ן וקרנות פרטיות מישראל, ההתפתחות מדגישה כיצד שינויים דמוגרפיים וכלכליים ממשיכים לעצב מחדש את שווי הנכסים ברחבי ארצות הברית.

שוק היוקרה מתרחב לעבר מרכזי צמיחה חדשים

מדינות כמו טקסס, פלורידה, אריזונה, קולורדו, יוטה וטנסי רשמו עלייה משמעותית במספר הבתים המוצעים למכירה מעל רף מיליון הדולר. זרימת אוכלוסייה חיובית, העתקת מטות חברות והשקעות מתמשכות בתשתיות תמכו בביקושים הן בערים מרכזיות והן בערים משניות.

בניגוד למחזורי נדל”ן קודמים שנשלטו על ידי שווקים חופיים כמו ניו יורק, סן פרנסיסקו ולוס אנג’לס, הגל הנוכחי משקף פיזור גיאוגרפי רחב יותר. רוכשים מעניקים כיום עדיפות לשטח מגורים גדול יותר, יעילות מיסויית, גמישות באורח החיים וסביבה עסקית ידידותית — במיוחד באזורים הנהנים ממגמות הגירה פנימיות חיוביות.

ריביות גבוהות עדיין לא עצרו את הביקוש לפרימיום

למרות סביבת ריבית גבוהה יותר בארה”ב ותנאי מימון מחמירים, הביקוש לנכסי מגורים יוקרתיים נותר עמיד יחסית. רוכשים אמידים נשענים פחות על משכנתאות מסורתיות, ולכן חלקים משוק היוקרה פחות מושפעים מעלויות המימון הגבוהות.

מלאי מוגבל תרם גם הוא ליציבות מחירים באזורים רבים בעלי צמיחה מהירה. אף על פי שפעילות הדיור הכללית בארה”ב התקררה ביחס לשיאי תקופת הקורונה, רישומי נכסים מעל מיליון דולר ממשיכים להתרחב בשל עליית מחירי הנדל”ן והמשך מגמות ההגירה של אוכלוסיות בעלות הכנסה גבוהה.

מדוע המגמה חשובה למשקיעים ישראלים וגלובליים?

עבור משקיעים ישראלים הבוחנים הזדמנויות נדל”ן בינלאומיות, העלייה ברישומי בתי היוקרה בדרום ובמערב ההררי מדגישה את מוקדי הביקוש החדשים בכלכלה האמריקאית. המגמה עשויה להשפיע על החלטות הקצאת הון בתחומים הקשורים לפיתוח מגורים, בנייה, מימון משכנתאות ותשתיות.

הצמיחה במלאי הדיור היוקרתי באזורים מטרופוליניים מתפתחים משקפת גם מגמות רחבות יותר של ביזור כלכלי בארצות הברית. ערים המושכות חברות טכנולוגיה, שירותים פיננסיים והשקעות לוגיסטיות ממשיכות ליהנות מהתרחבות בעושר הצרכני ובצמיחת התעסוקה.

במבט קדימה, משקיעים ומשתתפי שוק יעקבו מקרוב אחר השאלה האם ריביות גבוהות, האטה כלכלית או ירידה בביטחון הצרכנים יתחילו למתן את הביקוש לדיור יוקרתי. במקביל, המשך ההגירה למדינות בעלות עלויות מחיה ומיסוי נמוכים יותר עשוי להמשיך לתמוך בעוצמת שוק הנדל”ן היוקרתי מחוץ לערי החוף המסורתיות — ולחזק את השינוי המבני שכבר מתרחש בשוק הדיור האמריקאי.