#המשווה – צרכנות חכמה

דירה להשקעה או השקעות אלטרנטיביות בנדל”ן?

אם פעם אפשר היה להתחיל לחשוב על השקעה בנדל”ן רק כשכבר יש לכם סכומים פנויים שנוטים לכיוון השש ספרות (ובינינו, מעטים מאוד הם ברי מזל כל כך) – היום, אפשרויות רבות ומעניינות להשקעה בנדל”ן מציעות אלטרנטיבות למשקיעים גם מסכום התחלתי של 50,000 ₪. זה לא חייב להיות דירה למגורים – השקעה בנדל”ן יכולה להיות גם רכישה של משרד או מחסן לוגיסטי להשכרה לעסקים, או בכלל השקעה אלטרנטיבית בנדל”ן באמצעות קרנות שמתמחות במימון פרויקטים, בארץ ובחו”ל. נשמע לכם סינית? קראו את המאמר, ותבינו הכל.

השקעה בנדל”ן – מאילו סכומים אפשר להתחיל לחשוב על זה?

המחיר הממוצע של נכס למגורים בישראל עומד על בערך 1.5 מיליוני שקלים. דירות קטנות וזולות במיוחד בפריפריה יעלו בדרך כלל הרבה פחות, אבל זה לא יגיד כלום על רווחיות ההשקעה, שתגזרו מגובה השכירות שתוכלו לקבל באזור (כדאי גם לקחת בחשבון שאזורים פחות אטרקטיביים למגורים גוררים לפעמים חודשים בהם הנכס אינו מושכר). בחו”ל, לעומת זאת, תוכלו להפוך לבעליו הגאים של נכס נדל”ן גם בתמורה לסכום צנוע הרבה יותר: בבולגריה למשל, כמו במדינות רבות במזרח אירופה, תוכלו לרכוש נכס ממוצע תמורת הסכום הצנוע של 200,000 ₪, ביוון תוכלו לרכוש בית לא רחוק מהים תמורה פחות מ – 300,000 ₪, ואפילו בארצות הברית תוכלו למצוא נכסים במחירים דומים.

הבעיה עם רכישת נכסים במחירים נמוכים ובמדינות שמעבר לים, היא בדרך כלל לא מחיר הרכישה של הנכס, אלא התחזוקה שלו. חשוב לקחת בחשבון שלא פעם נדרשים הנכסים לשיפוץ וניהול, אם אתם בוחרים להשקיע בנכס שהוא מרוחק מכם פיזית, תצטרכו לשכור את שירותיה של חברת ניהול נכסים בתמורה לחלק מההכנסות משכירות. אם אתם לא מכירים את השוק המקומי, קחו בחשבון שהעדפות של שוכרים עשויות להיות מפתיעות במדינות שונות. רגע לפני שאתם הופכים הבעלים המאושרים של נכס נדל”ן במדינה רחוקה – חשוב שתדעו שאתם מכירים את השוק המקומי, שחקרתם לעילא ולעילא על האזור שבו אתם משקיעים ותכניות הפיתוח שלו לעשור הקרוב, שאתם מכירים את מדיניות המיסוי ושאחרי שעשיתם את שיעורי הבית שלכם ביסודיות – אתם מרגישים שהשקעה בנכס המדובר היא עדיין רעיון טוב (ורווחי).

האלטרנטיבה – השקעה בקרנות רייט

עוד דרך להשקיע בנדל”ן בסכומים קטנים היא דרך השקעה בקרנות נדל”ן (או באנגלית: Real Estate Investment Trust)  המגייסות סכומים ממספר משקיעים ומשקיעות את הכספים הללו בפרויקטי נדל”ן שונים, בארץ  או בחו”ל. קרן רייט היא קרן שמנוהלת בידי מנהלי השקעות מקצועיים, ומספקת סביבת השקעה ייחודית למי שמעדיפים “להיות עם ולהרגיש בלי”. הנה כמה מהיתרונות של השקעה בקרן רייט לנדל”ן:

• פיזור סיכונים: לעיתים קרובות קרנות רייט משקיעות במספר פרויקטים כך שכל השקעה מגודרת באמצעות השקעות נוספות.
• השקעה בסכומים קטנים: עצוב להגיד, אבל אם אתם מחפשים נכס נדל”ן במחיר נמוך, אתם תצטרכו להתפשר: על המיקום שלו, על מצבו בעת המכירה או על משתנים נוספים בדרך כלל. בקרן REIT אפשר להשקיע סכומים נמוכים, ולמצוא את עצמכם חלק מפרויקטים יוקרתיים.
• מקצועיות והיכרות נרחבת עם מאפייני ההשקעה: אם לא היה לכם את הזמן או החשק להתעמק במאפייני שוק הנדל”ן באזור שבו אתם שוקלים להשקיע – תוכלו להשאיר את הבחירה בנכסים להשקעה בידי אנשי מקצוע עם היכרות נרחבת של השווקים המקומיים, באמצעות השקעה בקרן נדל”ן
• שמירה על נזילות כספי ההשקעה: עוד יתרון שתוכלו להשיג בהשקעה בקרנות רייט, אבל לא תוכלו ליהנות ממנו בהשקעה ישירה בנכס נדל”ן, הוא נזילות הכספים שלכם. בקרנות רייט בדרך כלל ישנם כללים ליציאה מההשקעה, ולעומת זאת בהשקעה בנדל”ן הכספים נוטים לאבד את נזילותם לתקופות ארוכות וגם כשתחליטו שאתם רוצים למכור את הנכס ולשחרר את הכספים – מדובר בתהליך ארוך ומורכב של מכירת נכס
• ללא עלויות נוספות: קשה להשוות את הסכום שתשקיעו בקרן השקעה בנדל”ן למחירו של נכס שאתם שוקלים לרכוש, מפני שלרכישת נכס יש רשימה ארוכה של עלויות נוספות, שבראשן עלות ההלוואה למימון הנכס, שעלותה למשך 20 שנים בערך 50% מסכום הקרן. תוסיפו לזה שכר טרחה של כלכלן, עורך דין, מתווך, חברת ניהול, ורק אז תוכלו להשוות עלויות.

אז, מה עדיף?

בהשקעות כמו בהשקעות, נכון שהתיק שלכם ישקף את האמונות וההעדפות שלכם כמשקיעים, וכל אחד מגיע למוצרי השקעה ותמהיל השקעות שנכון לו. ביחד עם זאת, בדרך כלל מומלץ לשקול השקעה בקרנות נדל”ן במקום השקעה בנכס נדל”ן כשמדובר בהשקעה בסכומים קטנים או כאשר שמירה על נזילות הכספים היא יתרון מבחינתכם. בכל מקרה אחר, ייתכן שהשקעה בנדל”ן (כזה שערכו יעלה משמעותית, למשל, נכס המיועד ל”פינוי בינוי”) עשויה לספק תשואה גבוהה יותר מזו שתשיגו דרך השקעה בקרן.