שוק הדיור העולמי נכנס לשלב סלקטיבי יותר, כאשר משקיעים גדולים מביטים מעבר למודל המסורתי של מחזורי גאות ושפל שאפיין את התקופה סביב המשבר הפיננסי של 2008. בישראל, מדד ת״א-נדל״ן ננעל ברמה של 1,409.11 נקודות, לאחר עלייה של 0.35% במושב המסחר האחרון, בעוד שהביצועים בתקופה השבועית נותרו כמעט ללא שינוי. התמונה משקפת שוק שרגיש עדיין לעלויות המימון, אך נהנה מתמיכה מבנית בטווח הארוך.

מחזור דיור שונה מזה של 2008?

הרקע הבסיסי שונה באופן מהותי מזה שאפיין את התקופה שקדמה למשבר הפיננסי העולמי. קריסת שוק הדיור בשנים 2007–2008 הייתה קשורה במידה רבה להתרחבות אשראי אגרסיבית, סטנדרטים חלשים בחיתום משכנתאות, מינוף גבוה ושיעור נרחב של חדלות פירעון. לעומת זאת, שוק הדיור הנוכחי מתאפיין באזורים רבים בהיצע מוגבל, עלויות בנייה גבוהות ומשקי בית שנכנסו למחזור הנוכחי עם מאזנים חזקים יחסית. הבדלים מבניים אלה אינם מבטלים את הסיכון לירידות, אך הם עשויים לשנות את האופן שבו שוקי הדיור מגיבים לריבית גבוהה.

מחקרי PwC ו-Urban Land Institute מצביעים על כך שמשקיעי נדל״ן ממשיכים לגלות עניין בדיור להשכרה ובנכסי Multifamily, על רקע ביקוש ארוך טווח ומחסור מתמשך בדיור, גם כאשר פעילות העסקאות מוגבלת בשל עלויות המימון. במקביל, תשואות אג״ח ממשלתיות והפער בין תשואות הנדל״ן לתשואות האג״ח ממשיכים להיות גורמים מרכזיים בקביעת העיתוי שבו הון מוסדי יכול לחזור לשוק בהיקפים גדולים יותר.

מדד ת״א-נדל״ן מציג התאוששות, אך לא בקו ישר

השוק הישראלי ממחיש את המתח בין שיפור בסנטימנט לבין תנאים פיננסיים עדיין מגבילים. מדד ת״א-נדל״ן עלה ב3.72% בחודש האחרון וב-10.56% במהלך השנה האחרונה, אך ירד ב-3.60% בשלושה חודשים וב-6.95% בשישה חודשים. ביצועים לא אחידים אלה מצביעים על כך שהמשקיעים ממשיכים לבחון מחדש את שווי נכסי הנדל״ן, ולא בהכרח מתמחרים התאוששות רציפה.

מחזור המסחר הגיע לכ-17.91 מיליון, מעל הממוצע התלת-חודשי של 12.59 מיליון. פעילות גבוהה יותר עשויה לשקף שינויי מיצוב מצד משקיעים, על רקע בחינת ציפיות הריבית, שווי הנכסים והתחזית הכלכלית. עבור משקיעים ישראלים, גורמים אלה חשובים במיוחד משום ששוק הנדל״ן המקומי קשור באופן הדוק לתנאי המימון, לביקוש מצד משקי הבית ולפרמיית הסיכון הרחבה המיוחסת לנכסים מקומיים.

מגבלות ההיצע עשויות לשנות את משוואת ההשקעה

אחד הטיעונים המרכזיים מאחורי הגישה המוסדית החיובית יותר הוא המחסור המתמשך בדיור במספר שווקים מרכזיים. בניגוד לסביבה שקדמה למשבר 2008, שבה בנייה עודפת ואשראי זול החריפו את הירידה, מגבלות ההיצע הנוכחיות עשויות לספק לשוק מידה מסוימת של עמידות. הון מוסדי מופנה גם יותר לסגמנטים כגון Multifamily, דיור ייעודי להשכרה ומודלים אחרים שבהם הביקוש לשכירות עשוי להישאר יציב יחסית כאשר יכולת רכישת הדירות נפגעת.

עם זאת, התחזית נותרת מותנית ולא חד-משמעית. ירידה מתמשכת בתשואות האג״ח ובעלויות האשראי עשויה לשפר את פעילות העסקאות ואת שווי הנכסים, בעוד שהתחדשות האינפלציה, עלייה בתשואות ארוכות הטווח, סיכונים גיאופוליטיים או האטה כלכלית עלולים לעכב את ההתאוששות. עבור מקצי נכסים בישראל ובעולם, השאלה המרכזית היא אפוא פחות האם שוק הדיור נכנס למחזור גאות חדש, ויותר האם מחסור מבני בהיצע, שיפור בתנאי המימון והון מוסדי ממושמע יוכלו לתמוך בהתאוששות הדרגתית מבלי לשחזר את רמות המינוף שאפיינו את התקופה שקדמה למשבר הדיור הקודם.