בשנה האחרונה נרשמה עליה של 13% במחירי הדירות החדשות. הממשלה פועלת לבלימת העלייה ושר האוצר אביגדור ליברמן נשמע אומר כי לדעתו בשנת 2022 ניתן יהיה להגיע לעלייה בת כ – 7% “בלבד”. חשוב לזכור כי ישנם כוחות הממשיכים לפעול להעלאת מחירי הדירות וביניהם משך הזמן שלוקח להשלים בניית דירות חדשות רבות, עלייה בביקוש כתוצאה מגל עלייה לארץ, משקיעים המעדיפים לרכוש נדל”ן על פני אלטרנטיבות אטרקטיביות פחות, מחירי קרקעות הממשיכים להאמיר ועוד. גם שוק המשכנתאות צפוי להיות דומה בשנת 2022 לזה שהכרנו בשנת 2021.

ביקושי שיא למשכנתאות

שנת 2021 התאפיינה בביקושי שיא למשכנתאות כאשר במהלך השנה ניטלו הלוואות משכנתא בסכום כולל של 116 מיליארד שקלים, גבוה בכ – 50% מהשיא הקודם שנרשם בשנת 2020. בחודש דצמבר 2021 לבדו נלקחו משכנתאות בהיקף של מעל ל – 12 מיליארד שקל. רבים ביקשו לנצל את הריביות הנמוכות ואת ביטול חלק ממגבלות הפריים על ידי בנק ישראל. לווים יכולים היו במהלך השנה ליטול הלוואות גדולות וזולות יותר ועובדה זו היא אחד המנועים שהביאו בסופו של דבר לעלייה הדו ספרתית במחירי הדירות.

כמה עולה דירה ממוצעת בישראל?

בשנת 2010 מחיר דירה ממוצעת בישראל עמד על כ – 1.1 מיליון שקלים. בתוך עשר שנים, עד שנת 2020, המחיר הספיק להאמיר לכדי 1.58 מיליון. חשוב לזכור כי גם ערך המטבע משתנה לכן כדי לקבל מדד אמין יותר נהוג לבחון מחירן של דירות לפי כוח הקנייה של הציבור. בשנת 2010 ניתן היה לקניות דירה באמצעות 128 משכורות ממוצעות, בשנת 2018 כבר היה צורך ב – 147 משכורות על מנת לקנות דירה. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ”ס) מפרסמת את “מדד מחירי הדיור” אשר אינו כלול במדד המחירים לצרכן. מדו”ח הלמ”ס עולה כי עלייה מתמדת במחירי הדירות בישראל החלה עם פרוץ משבר הסאב פריים בארה”ב בשנת 2008.

הגורמים לעלייה במחירי הדירות

אם בסך הכול עלו מחירי הדירות בישראל במהלך שנת 2021 בכ – 10.6% הרי כשמבודדים את מחירי הדירות החדשות מגלים כי אלה הפכו יקרות יותר בכ – 13.3% בתוך שנה אחת. העלייה במחירי הדירות (והנדל”ן בכלל) היא תולדה של מגוון גורמים, כנראה שבשנה החולפת המשמעותי ביותר מבין אלה היה ירידה מתמדת בהיצע הנכסים למגורים וירידה מתמשכת בקצב התחלות הבנייה.
ישראל היא מדינה קטנה בה שיעור צפיפות האוכלוסין הוא מן הגבוהים במערב, לכאורה אין מנוס מכך שהיצע הקרקעות יתמעט עם השנים. בתקופת הקורונה פרויקטים רבים הושהו או נגנזו מסיבות שונות, תופעה זו פגעה קשות בקצב התחלות הבנייה שגם כך היה נמוך ביחס לביקוש.

אל מול ההיצע שאינו גדל בקצב מספק קיים בארץ ביקוש גואה לדירות. לצד גידול טבעי באוכלוסייה הביקוש לדירות גדל גם בשל הריבית הנמוכה המאפשרת קבלת מימון בתנאים אטרקטיביים. עם פרוץ המשבר הכלכלי העולמי בשנת 2008 השקל חווה תיסוף מול סל המטבעות ובנק ישראל הוריד את הריבית (בספטמבר 2008 ריבית בנת ישראל הייתה 4.25% ובמרץ 2009 היא כבר הייתה 0.5% בלבד, נכון לכתיבת שורות אלה ריבית בנק ישראל עומדת על 0.1%).

בזכות הריבית הנמוכה עלויות המימון לרכישת דירה ירדו מאוד. במקביל, אפיקי ההשקעה בבנקים ובשוק ההון הפכו לפחות אטרקטיביים. רכישת דירה לשם השקעה הפך לעניין משתלם ומפתה וכך חלה נהירה של משקיעים לשוק הנדל”ן, נהירה הממשיכה גם כיום למרות צעדים של הממשלה לבלום אותה (העלאת מס הרכישה לרוכשי דירה להשקעה למשל). גורם נוסף לעליית מחירי הדירות הוא זינוק בעלויות הבנייה, כולל מחיר חומרי הגלם ועלות העבודה.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.