בצל הקורונה – תמונת מצב על שוק הנדל”ן למגורים בישראל

אנו נמצאים בעיצומו של משבר כלכלי, מהקשים ביותר שידענו מאז קום המדינה, כאשר האבטלה מוסיפה להישאר על מספר דו ספרתי ובנק ישראל מציג תחזית קודרת של התכווצות פוטנציאלית בהיקף 6% בתמ”ג. ומנגד, כאילו ב”עולם אגדי” משהו, לאחרונה פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ”ס) כי ישנה מגמת עלייה במחירי הדירות בארץ וזאת על אף משבר הקורונה אשר מוסיף לגרום לסערה הכלכלית הקשה. עפ”י הלמ”ס, מחירי הדירות בישראל רשמו עלייה של 2.9% בהשוואה למחירי הדירות בין החודשים יוני-יולי 2019 לחודשים יוני-יולי 2020, כאשר ברבעון האחרון השנה נרשמה עלייה של 1.3% במחירי הדירות החדשות.

איך זה קורה? מדוע מחירי הדירות בישראל לא ירדו?

את הסיבה לעלייה במחירי הדירות (למרות משבר הקורונה) ניתן לחלק ל- 3 סעיפים מרכזיים:

• רמת הביקוש לדירות בישראל היא גבוהה מאוד, כאשר מדי שנה נבנות בממוצע רק 47-50 אלף דירות בלבד. מנגד, נכון להיום, ישנם למעלה מ- 9.1 מיליון אזרחים בארץ והמספר הזה, כך לפי הערכות מסוימות, צפוי לזנק בצורה משמעותית תוך עשור אחד ולהגיע לסדר גודל של 9.6 ל- 10.6 מיליון אנשים. בנוסף, אפשר לציין את הסטטיסטיקה שאומרת כי כל אחד מ- 4 זוגות בישראל צפוי להתגרש מה שגורם באופן טבעי לביקוש הולך וגובר לדירות מגורים.
• “מחיר למשתכן”, פרויקט הדגל של שר האוצר לשעבר, מר משה כחלון, צפויה להסתיים לאחר התנפלות אדירה (ומפתיעה) על הדירות המוצעות למחוסרי דיור בסבסוד המדינה, ולא נראה שהולכת להתגבש תוכנית דיור חלופית עבור אותה אוכלוסיה.
• הודעתו של שר האוצר, מר ישראל כ”ץ, על הפחתת מס הרכישה על דירות, גרמה למשקיעים רבים לחזור ולהשקיע בהן על פי מדרגות מיסוי חדשות:
• עבור דירות שניות להשקעה עד 1.29 מיליון שקלים המס יהיה 5%.
• עבור דירות שניות להשקעה בין 1.92-3.97 מיליון שקלים המס יהיה 6%.
• עבור דירות שניות להשקיע בין 3.87-5.33 מיליון שקלים המס יהיה 8%.
• עבור דירות שניות להשקעה החל מ- 17.79 מיליון שקלים (וצפונה)  המס יעמוד על 10%.

רק לשם השוואה, מדרגות המס שהיו נהוגות עד כה היו 8% עבור דירות להשקעה עד 5.34 מיליון שקלים ו- 10% עבור דירות להשקעה במחיר של 5.34 מיליון שקלים ומעלה.

האם עכשיו זה הזמן הנכון לרכוש דירה?

בואו נבדוק…

• רכישת דירה בטווח הקצר: נכון לימים אלה מחירי השוק נחשבים עוד “סבירים יחסית” והריביות על הלוואות משכנתה נחשבות לאטרקטיביות ביותר מזה חמש שנים. על כן, הטווח הקצר הוא בהחלט תקופה טובה לרכוש דירה אך זה עשוי להשתנות תוך חודשים בודדים לאור כניסתם המחודשת של משקיעים ישראליים לשוק.
• רכישת דירה בטווח הארוך: אם יש דבר אחד שאנחנו יודעים היסטורית על נדל”ן הוא שמדובר בענף חזק ויציב אשר מצליח להישאר איתן אפילו בעתות משבר. למעשה, על אף כי בנתוני המדד בחודש אוקטובר נרשמה ירידה קלה של 0.2% במחירי הדירות – מחירן עדיין נחשב גבוה יותר ב- 2.4% בהשוואה לאותה תקופה ב- 2019.

ולמי עליית המחירים הזו טובה? בראש ובראשונה לקבלנים. הרי יש להם אינטרס מובהק שמחירי הדירות יעלו. הם מרוויחים מזה הרבה מאוד כסף. חוץ מזה, יש להם מלאי גדול של דירות כך שהם ידאגו לפעול על מנת לשמר את מחירי הדירות – כפי שהם רואים לנכון. אחריהם בשרשרת, יש את הבנקים. מבחינתם ירידה בערך הדירות הוא בגדר “חלום בלהות” כיוון שזה עשוי לצמצם את הביקוש לנטילת הלוואות משכנתה. השלישית היא הממשלה שהפחיתה את מס הרכישה במכוון כדי לעודד משקיעים להשקיע בדירות ובכך להכניס כסף לקופת המדינה (מה שכמובן תורם לעלייה במחירי הדירות כי ככל שרמת הביקוש עולה – מחירי הדירות עולות בהתאמה).

במצב הנוכחי, משבר הקורונה “מאיים” לגנוז את חלום הדירה מאלפי זוגות צעירים. אך כדי שזה ישתנה, המאזן בין הכוחות התומכים בסטאטוס – קוו על מחירי הדירות (קריא; הקבלנים, הבנקים והממשלה) לבין הנסיבות הכלכליות ה”מתנגדות” לו (המיתון ואחוזי האבטלה הגבוהים) צריך לנטות יותר לכיוונם של האחרונים.