היקף המשכנתאות זינק בשנת 2021 ב – 50% לעומת שנת 2020. בדצמבר 2021 נרשם שיא כאשר בחודש זה לבדו נלקחו 12.2 מיליארד שקלים בהלוואות משכנתא. בוועידת הנדל”ן שערך עיתון גלובס מנהל החטיבה העסקית בבנק מזרחי טפחות, מר אופיר מורד, נשמע אומר כי הגאות במשכנתאות עתידה להימשך כל עוד הריביות נמוכות ובקרב הציבור נפוצה האמונה כי אין היצע מספיק של דירות. לגבי הצפי להיקף המשכנתאות שיינטלו בחודש מרץ אמר מר מורד כי כנראה שהשיא ישבר שוב והחודש ייסגר עם מעל ל – 13 מיליארד שקלים במשכנתאות.

בישראל של 2022 נדרשות 203 משכורות לרכישת דירה במחיר ממוצע. בשנת 2012, נדרשו לרכישת אותה הדירה רק 177 משכורות. בשנת 1971, רק כדי לסבר את האוזן, נדרשו בישראל קצת יותר מ – 4 שנות עבודה לרכישת דירה. בצרפת נדרשות 90 משכורות לרכישת דירה, בהולנד 71, ובשוודיה – רק 30. על אף המחירים המאמירים – הישראלים עטים על שוק הנדל”ן וממשיכים לשבור שיאים – שיעורי הביקוש לנכסי הנדל”ן, ממשיכים לעלות.

116 מיליארד שקלים הלוואות משכנתא בשנה אחת

סך המשכנתאות בשנת 2021 חצה לראשונה את רף ה – 100 מיליארד בשנה ועמד על 116.09 מיליארד שקלים (הממוצע החודשי עמד על 9.674 מיליארד שקלים). בשנת 2020 ניטלו הלוואות משכנתא בסכום כולל של 78 מיליארד שקלים “בלבד” כך ששנת 2021 הביאה עמה זינוק של כמעט 50%. ברזולוציה חודשית ניתן לראות כי בחודש ספטמבר נבלמה מעט המגמה וניטלו רק 7.128 מיליארד שקלים לעומת שיא בחודש אוגוסט של 11.85 מיליארד. באוקטובר ובנובמבר היקף המשכנתאות שניטלו היה זהה כמעט ועמד על כ – 10.75 מיליארד שקלים כאשר בחודש דצמבר שוב נשבר השיא והיקף המשכנתאות תפח לכדי 12.2 מיליארד שקלים. הירידה בחודש ספטמבר יוחסה בעיקר לעונת החגים.

מחירי הדירות עלו ב – 13%

אם היקף המשכנתאות שניטלו הוא עדות לביקוש גבוה לדירות הרי שאין פלא שמחירי הדירות עלו במהלך שנת 2021 בכ – 13% בממוצע. אם בשנת 2010 מחיר של דירה ממוצעת בישראל עמד על כ – 1.1 מיליון שקלים הרי שעד שנת 2020, בתוך עשור אחד בלבד, המחיר האמיר בעשרות אחוזים והגיע ל – 1.58 מיליון שקלים. מחירי הדירות החדשות עלו במהלך שנת 2021 בכ – 13.3%. מחירי כלל הדירות (דירות מכל הסוגים, חדשות וישנות, בכל אזורי הארץ) עלה בשנת 2021 בכ – 10.5%.

מחירי הנדל”ן לא צפויים להשתנות – עד שהריבית תעלה משמעותית

נראה שהזינוק בהיקפי המשכנתאות נובע מן העובדה שהריבית על המשכנתאות ממשיכה להיות נמוכה. הצפי בקרב מומחי המשכנתאות הוא שהריבית תעלה בסופו של דבר, תחזית זו נתמכת במה שמתרחש באירופה ובארה”ב שם הריביות כבר עלו. ייתכן שהשיא החדש שנקבע בחודש דצמבר נובע מכך שהציבור הפנים שהריביות עומדות לעלות למרות שבנק ישראל עוד לא הודיע על העלאת הריבית שלו.

הציבור הפנים שהריביות עומדות לעלות

נראה שחלק ניכר מן הגידול בהיקף המשכנתאות לא נובע מעסקאות חדשות אלא ממשכנתאות שנטלו מי שכבר רכשו דירה חדשה מקבלן ומעבירים תשלום בשלבים שונים בהתאם להתפתחות הפרויקט. מי שרכשו דירה ונטלו משכנתא מבינים שבעוד כמה חודשים הריבית תעלה והם יאלצו לשלם לבנק יותר על כל שקל שלוו לכן הם מעוניינים להקדים ולשלם. תורמת למגמה גם ההבנה כי מדד תשומות הבנייה צפוי אף הוא להמשיך ולעלות ולייקר עוד את הדירות. מי שבאפשרותו להקדים ולבצע תשלומים מעוניין לעשות זאת וכך קורה שהיקף הלוואות המשכנתא שניטלו מן הבנקים גדל. במקביל קיימת שאיפה להקדים ולפרוע את תשלומי המשכנתא בחלקים שיושפעו מהעלאת הריבית (ריבית משתנה) ובחלקים הצמודים למדד.

יש לזכור שהממשלה נאבקת בהתייקרות הדיור מזה זמן רב אך אף אחד מן הצעדים שננקטו בעשור האחרון לא הניב פרי. כך למשל לאחרונה בוצעה העלאת מס הרכישה ל – 8% למי שרוכשים דירה להשקעה ובכל זאת מחירי הדירות מוסיפים לעלות.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.