שוק הנדל”ן המשרדי בתל אביב, כמו גם בשאר חלקי הארץ, עבר טלטלה עזה במהלך שנת 2020 כשמגפת הקורונה אילצה רבים לעבור לעבודה מהבית במקום להגיע למשרד בכל בוקר. היו מי שחזו  שמגמה זו תימשך, ושעתיד שוק השכירות למשרדים הוא עגום, עם ביקוש הולך ופוחת לשטחי משרדים במרכז הארץ כמו גם באופן כללי.

היום כבר אפשרת להגיד בביטחון שתחזיות אלה לא היו מדויקות – בלשון המעטה. שנת 2021 הביאה עמה פריחה גדולה עוד יותר מזו שהיינו עדים לה בשנים 2018 – 2019. השגשוג בהייטק הישראלי הוא האחראי לביקוש המזנק לנדל”ן משרדי, וזו הסיבה שישנם אזורים בארץ בהם הייתה בכל זאת ירידה בדמי השכירות הממוצעים למ”ר של נדל”ן משרדי.

התבדה החשש לפגיעה בשוק הנדל”ן המשרדי

בתחילת שנת 2020 היכה בעולם נגיף חדש ומסתורי והביא לשינויים מהותיים בהרגלי החיים שלנו. בין השאר, תקופות ארוכות של סגרים ובידודים והימנעות מצפיפות חברתית הביאו רבים לתקופה ארוכה של עבודה מהבית, במקום עבודה במשרד. המעבר לעבודה מהבית השפיע דרמטית על הצפיפות במשרדים ועל השימוש בשטחי משרד והביא חברות הייטק ושוכרי שטחי משרד אחרים לחשב מסלול מחדש בכל הנוגע לשטחי המשרד שהם שוכרים, בעלויות לא מבוטלות יש לומר. הירידה בביקוש מול היצע שלא השתנה, הביא למצב של משרדים ריקים, גם באזורי ביקוש גבוה, ושל ירידה במחירי השכירות בחלק מהאזורים.

היום, בתום הרבעון הראשון של שנת 2022, אנחנו יודעים להגיד כי המשבר שפקד את ענף הנדל”ן למשרדים בימי הקורונה לא היה סממן לעתיד עגום בתחום הנדל”ן העסקי – שוק המשרדים לא רק התאושש אלא כבר מזמן עקף את שיעורי הביקוש של ימי טרום המגיפה.

האחראית העיקרית לכך היא הפריחה בענף ההייטק: לפי סקירה של חברת אינטר ישראל, במחצית השנייה של 2021 חלה עלייה בדמי השכירות למשרדים (שהגיעו לרמות שיא חדשות) בכל האזורים בתל אביב וסביבתה למעט מתחם ה –  BBC בבני ברק ובאזור רמת החייל.

שכירות נדל”ן משרדי: המצב בתל אביב שונה מאזורים אחרים בארץ

מנתונים שאספה חברת המחקר והייעוץ CBRE עולה כי תל אביב ואזור גוש דן ממשיכים להתנתק מאזורים אחרים במדינה. מחירי שכירות נדל”ן משרדי ברוב הערים במעגל השני והשלישי סביב תל אביב עדיין לא חזרו לרמה של טרום משבר הקורונה ייתכן שהסיבה היא תכנון לבניית מאות אלפי מ”ר של משרדים בשנים הקרובות.

גם בתוך תל אביב עצמה העלייה במחירי שכירות נדל”ן משרדי אינה אחידה. העלייה המשמעותית ביותר הייתה על ציר מנחם בגין הנחשב לציר המשרדים המבוקש ביותר בארץ בזכות איכות הנדל”ן (מגדלי משרדים מודרניים) והנגישות הקלה. בציר מנחם בגין עלו מחירי שכירות המשרדים מ – 103 שקלים בממוצע למ”ר ביוני 2020 ל – 116 שקלים למ”ר בממוצע באמצע 2021, וכך עקפו את רמת המחירים שהייתה לפני הקורונה.

אזורים נוספים בתל אביב בהם מסתמנת חזרה לשגרה הם ציר יגאל אלון, שם המחירים עלו בכ – 8%, רוטשילד וציר החוף שם המחיר הממוצע עומד על 102 שקלים למ”ר וטרם חזרו לרמה של לפני מגפת הקורונה, אז המחיר הממוצע למ”ר היה 107 שקלים. במתחם הבורסה המחירים עלו מ – 88 ₪ למ”ר בממוצע בסוף שנת 2020 לכ – 90 שקלים למ”ר בממוצע באמצע 2021, זאת לעומת 93 שקלים למ”ר המחיר לפני פרוץ משבר הקורונה.

עליית מחירים בנדל”ן למשרדים היא מגמה מתמשכת

מהדו”ח של חברת CBRE אפשר ללמוד על עליית המחירים של דמי שכירות נדל”ן משרדי באזורים שונים בארץ במהלך שנת 2021. כך למשל בתל אביב השינוי השנתי (מינואר ועד דצמבר של שנת 2021) עמד על 28% כאשר התפוסה הממוצעת עמדה על 97%. עליית מחירים דו ספרתית נרשמה גם בהרצליה שם עלו דמי שכירות נדל”ן משרדי בכ – 13% בממוצע. התפוסה הממוצעת שם עמדה, נכון לסוף שנת 2021, על 94%.
ברמת גן דמי שכירות לשטח משרדי עלו במהלך שנת 2021 בכ – 10% והתפוסה שם עומדת על 93%. בחיפה, ירושלים, נתניה ולוד נרשמו עליות מתונות יותר בגובה של 2% – 4%, התפוסה באזורים אלה עמדה על כ – 85%. בפתח תקווה נרשמה ירידה במחירי שכירות משרדים במהלך שנת 2021.

לאור הנתונים שהובאו לעיל מתברר מעל לכל ספק שסקטור הנדל”ן המניב התאושש לחלוטין ממשבר הקורונה. למעשה, ברזולוציה כלל ארצית, העליות המשמעותיות שהרימו את המחירים אל מעל לרמה בה היו ערב פרוץ משבר הקורונה פירושן שמדובר בשנת שיא לשוק זה.

אור שושן

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.