נקודת השבירה של שוק הדיור

שורשי המשבר הפיננסי העולמי של 2008 נבעו מהנדל״ן האמריקאי. לאחר שנים של עליות מחירים מהירות שהוזנו על ידי אשראי זול ורכישות ספקולטיביות, מחירי הבתים החלו להיחלש ב־2006. מדד קייס-שילר רשם ירידה של למעלה מ־30% בין 2006 ל־2012, מחיקה של טריליוני דולרים מעושר משקי הבית. עד 2009 נרשמו שיא של 2.8 מיליון עיקולים, מה שחושף את פגיעות ניירות הערך מגובי המשכנתאות שנמכרו ברחבי העולם.

מעיקולים לפאניקה פיננסית

ככל שהחדלות גברו, בנקים ומלווים נאלצו להתמודד עם הפסדים הולכים וגדלים. מוסדות שהיו חשופים במיוחד להלוואות הסאב־פריים ראו את מאזניהם קורסים בקצב מסחרר. קריסת ליהמן ברדרס בספטמבר 2008 סימלה את נקודת השבירה, אך הסדקים כבר ניכרו במניות הבנקים. סיטיגרופ, שנחשבה עמוד תווך של הפיננסים בארה״ב, איבדה מעל 90% מערכה. בנקים אחרים נזקקו להזרמות הון חירום כדי לשרוד.

ההשפעה על שוק המניות

שוקי ההון שיקפו את ההתפרקות המערכתית. בין אוקטובר 2007 למרץ 2009 צנח מדד S&P 500 ב־57%, אחת הנפילות החריפות בהיסטוריה. קריסת מניות הבנקים התפשטה לסקטורים נוספים, כאשר האשראי התייבש, אמון הצרכנים צנח, ההשקעות התאגידיות הואטו והאבטלה עלתה – והפכו ירידת מחירי דיור למשבר כלכלי מלא.

התנהגות המשקיעים ותפיסת הסיכון

המשבר שינה מן היסוד את פסיכולוגיית המשקיעים. נכסים שנחשבו בטוחים – כמו ניירות ערך מגובי משכנתאות – נחשפו כפגיעים ביותר כאשר התבססו על נדל״ן רעוע. גם מניות הוכיחו את רגישותן לסיכוני אשראי מערכתיים. נהירת המשקיעים ל״נכסי מקלט״ – אג״ח ממשלתיות וזהב – סימלה את בריחת ההון ממניות.

הלקחים ומה צופן העתיד

המשבר הדיורי הראה עד כמה שווקי הנדל״ן, הבנקים ושוקי ההון משולבים זה בזה. כאשר מחירי נכסים יורדים, ערוצי האשראי נחסמים ושוק המניות נגרר מטה. כתוצאה מכך חיזקו הרגולטורים את דרישות ההון, והבנקים המרכזיים נקטו צעדים מוניטריים חריגים לייצוב המערכת. למשקיעים התברר: מעקב אחר מגמות נדל״ן הוא חיוני לניהול סיכוני שוק ההון.

בהסתכלות קדימה, לקחי 2008 נותרים רלוונטיים. ירידות מחירים בנדל״ן אינן אירוע מקומי בלבד; בשילוב עם מינוף והנדסה פיננסית, הן עלולות להצית משבר עולמי. השאלה שתעמוד שוב על הפרק ביום שבו שוקי הדיור יחלשו היא: עד כמה תתפשט ההדבקה אל שוק המניות?