שוק הדיור בארצות הברית מדגים תמונה מורכבת של קיפאון וציפייה דרוכה. לאחר שנתיים של התמודדות עם ריביות משכנתא גבוהות שהרחיקו קונים רבים וציננו את פעילות מחזור ההלוואות, השוק עומד כעת בפני נקודת מפנה פוטנציאלית. בעוד שהנתונים האחרונים מראים על פעילות נמוכה, תחזיות כלכליות זהירות מצביעות על אפשרות להקלה מוניטרית לקראת סוף שנת 2025 או תחילת 2026. השאלה המרכזית המעסיקה משקיעים, רוכשי דירות ובעלי בתים כאחד היא האם הורדת הריבית הצפויה, לכשתגיע, תספיק כדי להפיח חיים בשוק, או שמא אתגרי המלאי, יוקר המחיה והמחירים הגבוהים ימשיכו להעיב על ההתאוששות המיוחלת?

מצב השוק הנוכחי: אתגר הנגישות בשיאו

כדי להבין את עומק הקיפאון, יש לבחון את הנתונים מעבר לשיעורי הריבית. מדד נגישות הדיור (Housing Affordability Index) נמצא ברמות שפל היסטוריות. המדד, הבוחן את היחס בין ההכנסה החציונית של משקי הבית לבין התשלום החודשי הנדרש לרכישת בית במחיר חציוני, מראה כי נכון לאמצע 2025, משק בית ממוצע נדרש להקצות נתח הולך וגדל מהכנסתו לטובת דיור. ריבית המשכנתא, הנעה בטווח של 6.7% ל-6.9%, היא הגורם המרכזי לכך, אך היא אינה היחידה. מחירי הבתים, על אף שהתמתנו מעט משיאי 2022, עדיין גבוהים משמעותית מהרמות שלפני המגפה. לכך מתווספות עלויות נלוות כמו ביטוח דירה וארנונה (Property Tax), שהתייקרו גם הן באזורים רבים.

פעילות השוק, כפי שמשתקפת בנתוני איגוד הבנקאים למשכנתאות (MBA), חושפת את התמונה המפוצלת. הביקוש לרכישת בתים, על אף שהוא חלש, מונע בעיקר על ידי “ביקוש הכרחי” – משפחות הגדלות, מעברי עבודה או שינויים דמוגרפיים אחרים המחייבים שינוי מגורים. קונים אלו נאלצים לעיתים קרובות להתפשר על גודל הנכס, מיקומו או רמת הגימור שלו כדי לעמוד בתקציב. מנגד, שוק מחזור המשכנתאות כמעט ואינו קיים. התופעה, המכונה “אפקט הנעילה” (Lock-in effect), הפכה למאפיין מבני של השוק. על פי ניתוחים עדכניים, כ-90% מבעלי המשכנתאות בארה”ב מחזיקים בהלוואות בריבית הנמוכה מ-6%, וכמעט שני שלישים מהם נהנים מריבית של פחות מ-4%. עבורם, מכירת הבית וויתור על משכנתא זו לטובת הלוואה חדשה בריבית הנוכחית היא צעד כלכלי בלתי סביר. אפקט זה מצמצם דרמטית את היצע הבתים הקיימים למכירה, ומאלץ קונים רבים להתחרות על מלאי מצומצם, מה שתורם לשמירה על רמות מחירים גבוהות.

המדיניות המוניטרית: בין מלחמה באינפלציה לציפיות השוק

הגורם המרכזי המשפיע על ריביות המשכנתא הוא המדיניות המוניטרית של הפדרל ריזרב. החלטות הבנק המרכזי לגבי הריבית הפדרלית (Fed Funds Rate) משפיעות באופן ישיר על תשואות איגרות החוב הממשלתיות, ובמיוחד על אג”ח ל-10 שנים, המשמשת כמדד ייחוס מרכזי לענף המשכנתאות. במהלך 2025, הפד שמר על עמדה ניצית, והותיר את הריבית ברמה גבוהה במטרה להבטיח שהאינפלציה, שירדה מרמות השיא אך נותרה עיקשת, אכן חוזרת באופן בר-קיימא ליעד של 2%. פרוטוקולים מישיבותיו האחרונות של הפד חושפים כי חברי הוועדה המוניטרית עדיין חלוקים בדעתם לגבי העיתוי המדויק של הורדת הריבית הראשונה. חלקם מביעים חשש מהקלה מוקדמת מדי שתצית מחדש את לחצי המחירים, בעוד אחרים מצביעים על הסיכון שהישארות בריבית גבוהה לאורך זמן תפגע בצמיחה הכלכלית מעבר לנדרש.

השוק, מצדו, מנסה לתמחר את המהלכים העתידיים. תחזיות של גופים כלכליים מובילים כמו Fannie Mae ו-MBA חוזות כי הפד יחל במחזור של הורדות ריבית לקראת סוף 2025 או בתחילת 2026. הן צופות כי ריבית המשכנתא ל-30 שנה עשויה לרדת לרמות של 6.2% ואף 5.5% במהלך 2026. עם זאת, התחזיות כפופות לאי-ודאות רבה. ירידה כזו בריבית צפויה להגביר משמעותית את כוח הקנייה, אך עלולה במקביל לשחרר “ביקוש כבוש” אדיר. עלייה חדה בביקושים, בהינתן המלאי המוגבל הקיים, עלולה להוביל לסיבוב נוסף של עליות מחירים מהירות, ובכך לקזז את ההטבה שתיווצר מירידת עלויות המימון.

נתיב צר להתאוששות

שוק הדיור האמריקאי צועד על חבל דק. מחד, המצב הנוכחי של פעילות נמוכה ונגישות ירודה אינו בר-קיימא בטווח הארוך. מאידך, הדרך להתאוששות רצופה במכשולים. העתיד הקרוב תלוי במאזן הכוחות העדין בין מספר גורמים: קצב ירידת האינפלציה, שיכתיב את יכולתו של הפדרל ריזרב להוריד את הריבית; תגובת מחירי הבתים לעלייה עתידית בביקוש; והשינויים בהיצע הבתים, התלויים במידה רבה בנכונותם של בעלי הבתים “הנעולים” לחזור לשוק.

עבור קונים פוטנציאליים, ההתלבטות מורכבת מאי פעם: האם להיכנס לשוק כעת, להתמודד עם ריבית גבוהה ולצפות למחזר את ההלוואה בעתיד, או להמתין להורדת ריבית ולקחת סיכון שהמחירים יעלו בינתיים? עבור השוק כולו, 2026 מסתמנת כשנת מבחן קריטית. הצלחת הנחיתה הרכה של הכלכלה האמריקאית תקבע אם שוק הדיור יחזור למסלול של צמיחה מאוזנת, או שמא ימשיך להתמודד עם תנודות חריפות בין קיפאון להתחממות יתר.