שוק הנדל”ן בארצות הברית מאותת על שינוי מגמה. לפי נתוני Redfin, בית ממוצע שנמכר בחודש יולי 2025 בילה 43 ימים בשוק לפני שנמצא לו קונה – משך הזמן הארוך ביותר מאז שנת 2015. מדובר בנתון שמגיע אחרי עשור של ירידה עקבית במשך הזמן עד מכירת נכס, שנבלמה בתקופת הקורונה ונמשכת כיום עם סימני היחלשות בביקושים.

מגמות ארוכות טווח – מ־69 ימים ל־16 ימים בלבד

בשנת 2012, זמן השהות הממוצע של בית למכירה בשוק עמד על 69 ימים. מאז, בזכות סביבת ריבית נמוכה, ביקושים גבוהים ומחסור בהיצע, המספר ירד בהתמדה, עד שהגיע לשפל היסטורי של 16 ימים בלבד בשנת 2021. בתקופה זו, שוק הנדל”ן בארה”ב חווה פריחה חסרת תקדים, כאשר בתים נמכרו לעיתים בתוך ימים ספורים ובמחירים שעקפו את ההערכות המוקדמות.

אולם מאז, ובעיקר עם העלאות הריבית האגרסיביות של הפדרל ריזרב ב־2022 ו־2023, החלה מגמת היפוך. זמן המכירה הממוצע עלה ל־22 ימים ב־2022, המשיך ל־30 ימים ב־2023, עלה ל־35 ימים ב־2024, וכעת הגיע ל־43 ימים ביולי 2025 – רמה שלא נראתה מזה עשור.

הסיבות לעלייה במשך הזמן עד מכירה

ישנם מספר גורמים מרכזיים שמסבירים את העלייה החדה:

1. ריבית גבוהה – הריבית הפדרלית שנשארה ברמה גבוהה יחסית פגעה ביכולת הקונים לממן משכנתאות, כאשר שיעורי הריבית על משכנתאות קפצו מ־3% ל־7% ואף יותר בחלק מהבנקים. המשמעות היא תשלומי משכנתא חודשיים גבוהים בהרבה, שמקטינים את מעגל הקונים הפוטנציאליים.
2. מחירים שעדיין גבוהים – אף על פי שהקצב המטאורי של עליות המחירים נעצר, מחירי הבתים עצמם לא ירדו משמעותית ברוב השווקים. השילוב בין מחירים גבוהים לריביות גבוהות הופך את הרכישה לפחות משתלמת, במיוחד עבור רוכשי דירה ראשונה.
3. עלייה בהיצע – בעלי בתים רבים שהחזיקו בנכסים בתקופת הריבית האפסית מיהרו למכור בשנים האחרונות. הדבר הוביל לעלייה בהיצע, מה שמאפשר לקונים לבחור יותר ומפחית את הדחיפות.
4. חוסר ודאות כלכלית – החששות ממיתון, ירידה בצמיחה הכלכלית, ועלייה באבטלה (כפי שראינו גם בנתוני שוק העבודה האחרונים) פוגעים באמון הצרכנים ובנכונותם להתחייב לרכישה גדולה כמו בית.

המשמעות למשקיעים

העובדה שהבתים נשארים יותר זמן בשוק משנה את מאזן הכוחות. בשנים 2020–2021, הקונים היו במאבק מתמיד על נכסים, מה שהוביל להצעות מחיר מעל השווי המבוקש ולתחרות עזה. כיום, המגמה מתהפכת: למוכרים קשה יותר למכור במהירות, מה שמעניק לקונים עמדת מיקוח טובה יותר.

עבור משקיעי נדל”ן, המצב החדש מייצר הזדמנויות. בתים שנשארים זמן רב בשוק עלולים להוביל למוכרים שמוכנים להתפשר על המחיר. עם זאת, משקיעים צריכים להביא בחשבון גם את עלויות המימון הגבוהות ואת הפוטנציאל להמשך ירידות מחירים בטווח הקצר.

השוואה היסטורית – דפוסי שוק חוזרים

היסטורית, כל פעם שזמן המכירה הממוצע עלה בצורה משמעותית, הדבר הקדים או לווה בהאטה בשוק. כך היה לפני המשבר הפיננסי של 2008, אז הזמן עד מכירה חצה את רף ה־60 ימים, וכך גם בשנים 2013–2015, כאשר השוק ניסה להתאושש.

כיום, עם עלייה לאזור 43 ימים, שוק הנדל”ן מאותת על מעבר ממצב “חם” למצב “קריר”, אך עדיין לא למשבר. ההבדל המרכזי: ההיצע נמוך יחסית, מה שמונע ירידות חדות במחירים, לפחות בשלב זה.

השפעת המגמות על שוק המשכנתאות והבנייה

שוק המשכנתאות מרגיש את ההאטה באופן ישיר. הבנקים מדווחים על ירידה בהיקפי מתן ההלוואות, ובחברות הבנייה נרשמת האטה בקצב פתיחת פרויקטים חדשים. אם המגמה תימשך, ייתכן שנראה האטה רחבה יותר בענף הבנייה – תחום המהווה מנוע צמיחה מרכזי לכלכלה האמריקאית.

לאן פני השוק?

האם מדובר בהאטה זמנית או בשינוי כיוון מתמשך? התשובה תלויה במספר גורמים קריטיים:

• החלטות הפדרל ריזרב לגבי הריבית בחודשים הקרובים.
• קצב השינוי בשוק העבודה וההשפעה על אמון הצרכנים.
• מדיניות הממשל בכל הנוגע להקלות מס או סבסוד משכנתאות.

אם הריבית תרד בהמשך 2025, ייתכן שנראה חזרה מסוימת של הקונים לשוק והתקצרות משך הזמן עד מכירה. אם לעומת זאת הריבית תישאר גבוהה והאבטלה תעלה, ייתכן שהנתון של 43 ימים יהפוך רק לנקודת מעבר בדרך לנתונים גבוהים עוד יותר.

סיכום

שוק הנדל”ן האמריקאי נכנס לשלב חדש של האטה. לאחר שנים של ביקושים אדירים ומחסור חמור בהיצע, אנו עדים לשוק שקשה יותר למכור בו נכסים, כאשר הבית הממוצע נותר בשוק 43 ימים – הרמה הגבוהה ביותר מאז 2015. המשמעות היא שינוי מאזן הכוחות בין קונים למוכרים, ירידה בתחרותיות, והזדמנות למשקיעים שמוכנים לנצל את ההאטה.