רקע כללי

בשנים האחרונות חלה ירידה חדה בשיעור רכישות הדירות על ידי רוכשים בפעם הראשונה בארה”ב – לשיעורים נמוכים מהממוצע ההיסטורי של כ‑35%, עם שפל של כ‑24% בשנת 2024. הירידה נובעת מגורמים כלכליים חיצוניים: מחירי נדל”ן גבוהים, ריבית משכנתא של כ‑7% מקשה על הכניסה לשוק, והשפעות של מדיניות מוניטרית נוקשה.

השפעות על שוק ההון והחברות בענף הבנייה

הירידה בפעילות רוכשי הפעם הראשונה מעמיקה את הלחצים על חברות הבנייה הציבוריות וה־ETFs שממוקדות בסקטור זה. חברות מובילות כגון D.R. Horton ו‑PulteGroup מדווחות על ירידה במספר העסקאות וברווחיות, וזאת למרות שהרוויחו יותר מההערכות ברבעון האחרון, אך הרווחים נשחקו עקב תמריצים למשתמשים וריביות גבוהות. לרוב החברות צומחים היצע מוגבר ומכירות נמוכות, מה שמגביר את חוסר הוודאות לגבי הביצועים העתידיים בשוק הבנייה.

תעודות סל (ETFs) המתמחות בנדל”ן ובנייה – כמו iShares U.S. Home Construction ETF ו‑SPDR S&P Homebuilders ETF – חוו תנודות חדות במהלך 2025: לאחר ירידות חדים בתחילת השנה, הן התאוששו זמנית בעקבות דוחות פיננסיים חיוביים, אך הסיכוי להמשך תמרונים נחזה בעייתי – במיוחד אם שיעור הריבית ישאר גבוה והתמריצים לצרכן ימשיכו.

הקשרים בין שוק הנדל”ן והמוסדות הפיננסיים

מבחינה כלכלית מופיעה מערכת קשרים עמוקה בין שוק ההון לנכסי נדל”ן. עליות מחירי הנדל”ן תורמות ל־“wealth effect” – כלומר לעידוד צריכה פרטית דרך גזירת עושר מקרקעין. מצד שני, עליות בשוק ההון מגדילות עושר פיננסי שיכול כבר להחליף רכישות נדל”ן כיעד השקעה עיקרי.

מחקרים היסטוריים מתארים את הקשר בין ירידות בשוק ההון לביקושים מוגברים לנדל”ן – בעיקר בתקופות של נפילה ארוכת טווח, כאשר משקיעים מחפשים נכסים “אמיתיים” כביטחון. עם זאת, ככל שהמשק חוזר לסביבות יציבות ושוק ההון משתפר, נטיית המשקיעים למזער חשיפה לאירוח פיננסי שמורה.

ניתוח מצב נוכחי – קשרים והשלכות

1. תמריצים וחלוקת סיכון – חברות הבנייה נאלצו להעניק תמריצים משמעותיים (כיסוי עלויות סגירה, הורדת מחירים, ריביות מופחתות לזמן מוגבל) כדי למשוך רוכשים חדשים. זה משפיע על שולי הרווח ופוגע באמינות המודל העסקי לטווח ארוך.
2. מעבר להשכרה ולהשקעות חוזרות – מצב שבו רוכשי הפעם הראשונה נדחקים החוצה משוק הבעלות, גרם לעלייה בשוק השכירות, וחברות כמו Equity Residential או AvalonBay רושמות ביקושים גבוהים, כך שהן נראות כיום כהשקעה מועדפת יותר מבניית בתים חדשים.
3. חשיפה לשוק האג”ח – ריביות גבוהות במשק האג”ח תומכות בשוק הפיננסי אבל מייקרות משכנתאות וקטנות יכולת שוק הבנייה לחדש פרויקטים – דבר שמשפיע להיפך על מניות הנדל”ן.
4. השפעת שוק ההון – תנודות בשוק ההון, במיוחד לאחר שוק שלילי, עשויות להוריד ריביות לטווח הארוך ולפתוח מקום לביקושים חדשים לנדל״ן. לעומת זאת, בשוק עולה, חלק מההשקעה עוברת ממאמץ בניה להשקעות פיננסיות ישירות.

השפעה על המשקיעים בשוקי ההון

מבחינת משקיעים בשוק ההון, מומלץ לראות את מגמות ענף הנדל”ן כתלות גם בתשואות, בסנטימנט הכלכלי ובתזמון המדיניות המוניטרית. חברות הבנייה וה־ETFs בתחום מספקות חשיפה לנכסים מוחשיים, אך חשופות לרגישות גבוהה לריביות ולמחירי הנדל”ן, ואילו REITs מתחום ההשכרה מציעות חלופה יציבה יותר לאלה שמתמודדים עם ירידת פופולריות הרכישה החדשה.

תחזיות לעתיד הקרוב

ישנה תחזית כי אם שיעורי הריבית תתרחבנה לאזור 6%, ניתן יהיה לראות שיפור בביקושים מצד רוכשי הפעם הראשונה והחזרת פעילות בשוק. אם לא – עומדת להמשך התדיינות בין רוכשי נכסים ומחסור בהיצע חדש, מצב שייתכן ויתבטא בירידת מחירים מתונה (עד 5%), אך עשויה להימשך תמיכת שוק האשראי ותחזיות למשך שוק יציב.

סיכום

הירידה המשמעותית בשיעור רוכשי הפעם הראשונה אינה רק תופעה חברתית אלא גם קרקס פיננסי מורכב. משווקים בנדל”ן, חברות בנייה, משקיעי REITs, וקרנות ETF בתשתיות הבנייה – כולם מושפעים מהקשר הדינמי בין ריבית גבוהה, מחירי נכסים מנופחים וביקושים מוגבלים מצד קהל חדש. במקביל, המסלול של שוק ההון עשוי להכות על הפעלה חוזרת של ביקוש לנדל”ן – אך רק אם ייווצר איזון מחודש בין הציפיות הכלכליות לריביות.