האם צניחה של 28% במכירות דירות חדשות מסמנת נקודת מפנה בשוק הדיור הישראלי?

עיקרי הדברים:
מכירות דירות חדשות צנחו ב־28% במחצית הראשונה של 2025 לעומת השנה הקודמת.
לחצים כלכליים רחבים – כולל אי־יציבות ביטחונית והקשחת תנאי המימון – פוגעים בביקוש.
היצע הדירות הלא־מכורות והפערים האזוריים עשויים לעצב את השלב הבא של השוק.

מכירות הדירות החדשות בישראל צנחו ב־28% במחצית הראשונה של 2025, מה שמעיד על שוק דיור הנמצא תחת לחץ גובר. על רקע אי־ודאות מתמשכת – החל ממתיחות גיאופוליטית ועד הגבלות אשראי – הירידה החדה מצביעה על מעבר ממגמת צמיחה שאפיינה את תקופת הפוסט־קורונה לעבר שלב זהיר ומתקן יותר.

ביקוש יורד לנוכח רוחות נגד חזקות

נתונים עדכניים מצביעים על כך שמכירת דירות חדשות ירדה לכ־16,600 יחידות במחצית הראשונה של 2025 – ירידה של כמעט 28% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. מנגד, שוק הדירות הקיימות הפגין עמידות יחסית וירד במתינות בלבד. התמונה משקפת שוק מפוצל, שבו פרויקטים חדשים סופגים את עיקר הפגיעה בביקוש.

גורם מרכזי לכך הוא השילוב בין אי־ודאות הנובעת מהמצב הביטחוני לבין שינויים רגולטוריים בתחום המימון. הגבלות חדשות של בנק ישראל על מודלי תשלום דחוי – כמו שיטת ה־20/80 – צמצמו את גמישות הקונים. יחד עם סיכונים כלכליים וביטחוניים, המהלך צינן הן את תיאבונם של הרוכשים והן את נכונות היזמים לקדם פרויקטים.

עודף היצע משקף עומס בשוק

באופן פרדוקסלי, ההאטה מגיעה במקביל לעלייה חדה במלאי הדירות הלא־מכורות. באמצע 2025 עמד ההיצע על כ־81 אלף דירות חדשות – יותר מ־20% מעל השנה שעברה. בקצב המכירות הנוכחי מדובר בכמעט שלוש שנות היצע. המלאי הבלתי־מנוצל בולט במיוחד בתל אביב ובמרכז הארץ, שם קצב הבנייה הגבוה הקדים את הביקוש והכביד על מצבן הפיננסי של חברות יזמיות.

חוסר האיזון הזה ממחיש עד כמה השוק מצוי במצב שברירי: אלא אם כן הביקוש יתחדש, ההיצע העודף עלול להוביל לדחייה או ביטול של פרויקטים, להגברת לחצי המחירים ולהידוק האשראי בענף.

פערים אזוריים מדגישים השפעות לא אחידות

הירידה במכירת דירות חדשות אינה אחידה בכל הארץ. בחיפה צנחו המכירות ביותר מ־40%, ובמחוז הצפון נרשמה ירידה של כ־30%. בירושלים ובדרום הירידה הייתה מתונה יותר – סביב 20–25%. באזורים מסוימים אף נרשמה עלייה קלה במכירת דירות יד שנייה, מה שמעיד על חוסן מקומי. הפערים הללו משקפים כיצד תנאים כלכליים וביטחוניים שונים משפיעים בצורה שונה על שוקי הדיור האזוריים בישראל.

מבט קדימה: סיכונים ואותות מעקב

העתיד הקרוב ייקבע בהתאם למספר גורמים. ירידה במתיחות הביטחונית עשויה לשפר את ביטחון הקונים, בעוד ששינויים במדיניות המימון עשויים להחזיר חלק מהביקוש. בהיעדר שינויים כאלה, רמות המלאי הגבוהות צפויות להאריך את ההאטה, להכביד על יזמים ואף לשנות את מגמות המחירים.

גורמים בשוק יעקבו אחר מספר התחלות הבנייה והשלמותיהן, מגמות באשראי למשכנתאות, וכן נתונים כלכליים רחבים יותר כמו תעסוקה ואינפלציה. כיוונו של הענף יושפע גם מצרכי שיקום ויעדים פיסקליים, שעשויים להסיט משאבים ולעצב מחדש את דפוסי הביקוש.

בסיכומו של דבר, הצניחה של 28% במכירת דירות חדשות במחצית הראשונה של 2025 אינה רק נתון סטטיסטי – היא עשויה להוות סימן לשינוי מבני בשוק הדיור הישראלי. השאלה שנותרה פתוחה היא האם המגמה תתפתח לתיקון, תתאזן באמצעות צעדי מדיניות, או תוביל להתאמות כלכליות רחבות יותר בשנים הקרובות.