כדי ליהנות מהתשואות הנאות שמספק שוק הנדל”ן האמריקאי, אלה הן שש התחנות החשובות שדרכן צריך כל משקיע לעבור

מאז שהשקעות נדל”ן מעבר לים נהפכו לנפוצות ביותר בקרב הישראלים, נכתבו אינספור מילים על יעדים נחשקים ותשואות גבוהות. אם לפני 20 שנה משקיעי הנדל”ן החלוצים יכלו לבחור יעדים מבטיחים ולסמוך על צמיחת ביקושים, הרי שהיום לפני לקיחת החלטה לגבי המקום שבו כדאי להשקיע את הכסף – נדרשים חקר שוק, למידה והבנה מעמיקה של הנכס וסביבתו. אחרת, הסיכוי לקחת חלק בעסקה מוצלחת צונח, והררי המילים לא ישנו. לכן, לפני שיוצאים למסע נדל”ני בחו”ל, וספציפית בארה”ב ב-2022, כדאי לבחון את ההשקעה באלף זכוכיות מגדלת. לצורך זה, אספנו כאן את שש הרגליים שעליהן עומדת השקעת נדל”ן איכותית ויציבה בארה”ב. מי שיתאמץ ויעבור בכל התחנות האלה, יגלה שאולי מספר העסקאות שעוברות את המבחן קטן – אבל כל אחת מהן שווה הרבה כסף. בואו נצא לדרך.

חקר שוק: המספרים משנים

ביקרתם בפלורידה ואהבתם את השמש והחופים? מצאתם שם בית זול להשקעה? לצערנו, אלו ממש לא מספיק נתונים כדי לסגור עסקה נכונה. כשרוצים הצלחה בנדל”ן, אין קיצורי דרך. חקר שוק עמוק ואנליטי הוא הבסיס לכל החלטה בתהליך ההשקעה – והוא למעשה גם מה שאמור לעמוד בבסיסם של חמשת הצעדים הבאים. חלק מהמספרים שצריך לעבור עליהם כוללים את מחירי הדיור ההיסטוריים בעיר או במדינה שבה אתם בוחנים עסקה; התשואה הממוצעת באזור מהשבחת הנכס ומשכירות; שיעורי התפוסה בנכסים באזור – כלומר, כמה דירות עומדות ריקות בממוצע בזמן נתון (הדבר רומז על ביקושים); וכן משך הזמן שבו בתים באזור “עומדים על המדף”, כלומר, כמה זמן לוקח למכור נכס. נתון נוסף שהחל לקבל משמעות, בעיקר בשוק נדל”ן רותח, הוא הסכום שעליו מוכנים  מוכרים או קונים להתפשר במעמד הרכישה.

מיקום: מדינת היעד חשובה

כהמשך טבעי וחלק אינטגרלי של חקר השוק, צריך להכיר את המדינה שאליה מכוונים בהשקעה. כאן במיוחד כדאי להשאיר את הידע המוקדם שלנו בבית. כולנו מכירים את ניו יורק, פילדלפיה, שיקגו, לוס אנג’לס וסן פרנסיסקו. על אף שהמקומות האלה הם באמת פופולריים ומושכים ביקושים ותיירים, הרי שלצורך השקעת נדל”ן פעמים רבות הם יתגלו כלא מוצלחים במיוחד.

לשם ההמחשה, בעוד במדינת ניו יורק מחירי הדיור עלו בכ-14.5% בתוך שנה (רבעון 1 של 2022 ביחס לרבעון 1 של 2021) – הרי שבמדינה פחות מוכרת – ג’ורג’יה – המחירים קפצו ב-22.1% באותה התקופה. הדבר נובע מהגירה חיובית, מחסור באספקת הבתים במדינה ותעסוקה צומחת. לכן חשוב לא ללכת על המוכר והזוהר, אלא להכיר לעומק את המקום הנכון ביותר להשקעה.שווקים שאנחנו כבר מכירים ככל הנראה כבר עברו את השיא, וכל משקיעי העולם כבר הגיעו אליהם – לכן יהיה קשה עד בלתי אפשרי למצוא את עסקת החלומות. המטרה היא להשקיע בשוק שעוד לא חווה את הקפיצה העצומה, ואנחנו כמשקיעים צופים שהוא אכן יעבור את הקפיצה הזו. ערים עם מספר מנועים כלכליים (נמלים ימיים, בתי חולים, אוניברסיטאות, בסיסי צבא, תיירות מפעלים או מטות של חברות גדולות לדוגמא) והגירה חיובית באופן היסטורי ירמזו לנו על היעד הנכון.

חוקי מס: לדעת מה יבקשו מאיתנו

כולנו מכירים את זה מתחומים אחרים – אנחנו רואים הכנסה חודשית, אחזקת רכב או השקעה פיננסית מכורסמות על ידי המיסים. כדי להבין אם עסקת נדל”ן בארה”ב היא כדאית, אי אפשר רק להציב מחיר מול הכנסה משכירות, חייבים להבין את חוקי המס. ראשית, צריך להכיר ולדעת כיצד נוהגת כל מדינה ומדינה במיסוי משקיעים זרים, והאם קיימת בינה לבין ישראל אמנת מס. בארה”ב למשל קיימות שלוש שכבות של מיסוי, שכדאי מאוד להכיר ולהבין כיצד הן משפיעות על הנכס שלכם ועל התשואה הפוטנציאלית ממנו, על הרווח הנקי. ראשית ישנו המס הפדראלי, שחל בכלל ארה”ב על רווחים שנוצרו משכירות וכן על רווחים שנוצרו ממכירת נכס. חשוב ממנו הוא המס המדינתי, שמשתנה בין אזור לאזור. יש מדינות שבהן אין מיסוי על רוכשים פרטיים, יש כאלה שממסות דיווידנדים ורווחים שנוצרו מנדל”ן ועוד מודלים רבים שכדאי להכיר לפני שבוחרים מדינה להשקעה. בנוסף, קיימים מיסים עירוניים, שכדאי להכיר.

הליך ההשקעה: עצמאי או עם חברה?

האם ההשקעה שלכם הולכת להתבצע באופן עצמאי, או עם חברת נדל”ן שמתמחה בהשקעות במדינת היעד? אם התשובה שלכם היא “לא יודע”, כנראה שהשקעה עם חברה מבוססת היא הבחירה הנכונה עבורכם. חברת השקעות טובה לוקחת את המשקיע יד ביד, בוחנת איתו את העסקאות האפשריות, ולמעשה פועלת למימוש כל הפרמטרים שמפורטים בכתבה זו על ההשקעה. נכון, החברה תדרוש תשלום על השירותים שהיא מספקת. אך כמו כל נותן שירות, הערך שהוא מספק (בהנחה שהוא טוב במה שהוא עושה) – מצדיק את ההוצאה. למעשה, העלות של חברת הליווי לרוב תתקזז מול כל גופי הצד השלישי שקיימים בהשקעות כאלה (סוכני נדל”ן, קבלנים, חברות ניהול וכו׳ שבכל מקרה צריך את שירותיהם) שכן חברה המלווה משקיעים מקבלת מחירים אחרים לגמרי מאותם ספקים עבור המשקיעים. אם המשקיע יבצע את הפעולות לבדו, המחיר יהיה גבוה בהרבה. יציאה למסע של השקעה בנדל”ן בארה”ב באופן עצמאי יכולה להיגמר במפח נפש, עקב חוסר הבנה בחוקים מקומיים, בשווקים הספציפיים וביכולת לטפל ולהגיע לנכס. כמובן שאם בחרנו ללכת על ליווי של חברה, צריך לדעת גם לבחור בחברה הנכונה. חשוב לוודא שהחברה רוכשת עבורנו את הנכס ישירות משוק הנדל”ן הכללי, ולא מוכרת לנו נכסים שהיא רכשה ושיפצה בעצמה. החשש הוא שבמקרה כזה, האינטרס של חברת הליווי שונה משלנו בתור משקיעים, כי היא רוצה לייצר לעצמה שולי רווח.

ביטחונות: ערבויות וליווי משפטי

רגל נוספת שעליה מבוססת השקעה מוצלחת קשורה לביורוקרטיה. חשוב מאוד שבתהליך ההשקעה יהיה מעורב עורך דין, עם עדיפות למשרד המתמחה בחוקי בעלות ומס הקשורים לנדל”ן בחו”ל. בהשקעה עם חברת השקעות מקצועית, פעמים רבות החברה עצמה תספק את הקשר לעורך הדין שעמו היא עובדת שנים. בליווי עורך הדין, ישורטט מסלול הכסף לפרטי פרטים – כולל חשבונות הבנק הרלוונטיים, חשבונות נאמנות, בטוחות וערבויות על ההשקעה.

ניהול הנכס: מי יכסח את הדשא?

כל משקיע נדל”ן ותיק יספר לכם שבהשקעה בנכס מעבר לים, החלק הקל (והקצר) הוא איתור הדירה וביצוע העסקה עצמה. באופן טבעי, החלק הארוך יותר ולפיכך גם המאתגר יותר הוא תקופת הבעלות על הנכס. לאחר שרכשנו, כדי לייצר תשואה נאה אנחנו צריכים שוכרים שישלמו לנו שכירות מדי חודש. כשמשקיעים באופן עצמאי, מציאת שוכרים וחתימת חוזים יכולה להיות מאתגרת. כך גם התחזוקה השוטפת של הנכס – שיפוצים קטנים, תיקונים, גביית שכירות ועוד. מהסיבה הזו חברות השקעות רבות מציעות חיבור לחברות ניהול נכסים מקומיות. החברות המקומיות הללו מספקות ניהול שוטף של השכרת הנכס ותחזוקתו, וקיומן הופך את הבעלות על נכס בארה”ב לפשוטה הרבה יותר. מעוניינים להכיר את שיטת העבודה של אורצ’רד, חברת השקעות נדלן בארצות הברית? פרטים נוספים באתר Orchard.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.