עליית הריבית בארה”ב שכבר עומדת על 2.25%-2.5% מחייבת את המשקיעים להעריך ולחדש מחדש את משוואת הסיכון-סיכוי. השנים האחרונות שהתאפיינו בסביבת ריבית נמוכה (ובאירופה אף שלילית) עודדו את המשקיעים והגופים הפיננסיים השונים להשקיע בנכסים עתירי סיכון.

כעת, עם העלייה בריבית, השקעות שבעבר היו לא כדאיות הופכות רלוונטיות כהשקעה אלטרנטיבית לשוק ההון, אמנם בתשואה נמוכה יחסית אך גם בסיכון נמוך יחסית. מבט בהשקעות של גופים מוסדיים יכול ללמד על המגמות השונות ועל השינויים שסבירים שיתרחשו בעולם ההשקעות בעקבות עליית הריבית.

נדל”ן – בין ייזום והתחדשות לבין השקעה מסורתית

לצד השקעה בשוקי ההון (מניות, אג”ח ומכשירים פיננסים אחרים) השקעה בנדל”ן תמיד הייתה פופולרית בקרב המשקיעים. חשוב להפריד את שני מרכיבי התשואה העיקריים בהשקעה בנדל”ן:

• תשואה משכירות – מדובר בתשואה השוטפת המתקבלת בגין השכרת הנכס לשוכר. התשואה השנתי ברוטו היא סך תקבולי השכירות השנתיים שכירות / עלות הנכס. על מנת לקבל את התשואה נטו נדרש לנכות מן התקבולים הוצאות הקשורות בנכס, אם התקיימו, כמו שיפוצים ותיקונים.
• תשואה מעליית ערך הנכס – מדובר בתשואה המחושבת במעמד מימוש הנכס, קרי במעמד המכירה. תשואה בגין עליית ערך הנכס מחושבת לפי ההפרש בין עלות הנכס לבין התקבול ממכירתו / עלות הנכס.

בישראל, לדוגמה, עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות תרמו את נתח התשואה המשמעותי אצל המשקיעים במסגרת התשואה בגין עליית ערך הנכס. נכון לסוף שנת 2021, התשואה הממוצעת משכירות על דירת 3 חדרים ב-15 הערים הגדולות בישראל עמדה על 3.5%. ככל שמחירי הנכסים עולים (ומחירי השכירות עולים בקצב איטי מהם) אז התשואה משכירות יורדת והתשואה מעליית הערך עולה.

אסטרטגיות בולטות בהשקעות בנדל”ן

משקיעים מיומנים, לרבות גופים מוסדיים וקרנות נדל”ן, מתמחים בהשקעה בנכסים שצפויים להציף ערך בטווח הזמן הבינוני עושים שימוש באסטרטגיית “קנה והחזק”. לדוגמה, אחת המגמות המשמעותיות בשנים האחרונות אצל המוסדיים והחברות היא השקעה במקבצי דיור בארה”ב (Multi-family). נכסים אלה סבלו מירידות ערך בשנים שלאחר משבר הסאב-פריים ולצד אנליזות מתקדמות המצביעות על מגמות דמוגרפיות ותעסוקתיות באזורים שונים בארה”ב, הם הפכו להשקעות שכיחות ולרוב מעולות אצל הגופים הגדולים. האסטרטגיה כללה קנייה ומכירה לאחר שנים בודדות תוך עליית שני מרכיבי התשואה.

ייזום פרויקטים והשבחת נכסים היא גם כן אסטרטגיה פופולרית בקרב משקיעים וגופים המתחמים באיתור נכסים בעלי פוטנציאל. בין אם מדובר בשיפוץ נכס קיים או בהגדלת זכויות הבנייה, הפרויקטים מתכוננים לטווח הקצר-בינוני והתשואה נגזרת ממכירתם בערך גבוה יותר בעקבות ההשבחה ולא על בסיס התשואה מהשכרת הנכס.

הריבית עולה, המוסדיים מתמקדים

סביר כי עליית הריבית בעולם המערבי תאט את עליית ערך הנכסים בשוק הנדל”ן. בארה”ב הריבית על משכנתאות כבר בשיאה והיא מקטינה את הביקוש ואת כמות העסקאות. עם זאת, הגידול הדמוגרפי והתחזקות מגמת העיור בעולם תומכת את הביקוש למגורים. עליית הריבית, אם כן, מעבירה משקל מסוים מרכישת נכס להשכרת נכס, ולכן אופי העסקאות עתיד להשתנות, ככל הנראה, במסגרת אסטרטגיית “קנה והחזק” לעומת ייזום והשבחת נכסים.

המוסדיים והגופים הגדולים דיווחו לאחרונה על מספר עסקאות שמשקפות את המיקוד בהשקעות נדל”ן כמגנות מפני אינפלציה וריבית עולה. חברת אלקטרה נדל”ן, גייסה חצי מיליארד דולר בחודש אחד לטובת רכישת מקבצי דיור בארה”ב. בתחילת השנה, כלל ביטוח ופיננסיים רכשה מספר קומות בהיקף של 95 מיליון שקל בבנייני משרדים בהרצליה פיתוח. בית ההשקעות מיטב בשיתוף עם קרן ארגיס רכשו לאחרונה בניין בעיר בילבאו שבספרד בחצי מיליארד שקל. מדובר בבניין שמושכר לטווח ארוך לאחד הבנקים הגדולים בספרד, והחוזה ככל הנראה צמוד לאינפלציה כך שמהווה הגנה משמעותית כנגדה.

אלה דוגמאות בודדות ונראה כי המגמה צפויה להתחזק. האינפלציה במחירי השכירות (בארה”ב דווח החודש על זינוק חד ביותר מאז 1986) מגדילה את רכיב התשואה משכירות. עליית הריבית עלולה להפחית את הביקוש מצד הקונים ולפגוע בתשואה מעליית ערך הנכס, לכן היא מחייבת מיקוד באזורי ביקוש והתבססות על אנליזות מתקדמות. הצמדת חוזי השכירות למדדי המחירים לצרכן, למשל, עשויה להוות הגנה מפני אינפלציה.

סיכום

עליית הריבית והאינפלציה מחייבות חשיבה מחדש על פיזור הסיכון והרכב תיקי ההשקעות של המשקיעים. עסקאות נדל”ן, בהתבסס על התשואה משכירות, עשויות להוות חלופה לייזום פרויקטי נדל”ן וכמובן להשקעה בשוקי ההון. בהתאם למהלכים של המוסדיים בשוק, נראה כי ההשקעות האלטרנטיביות בתחום הנדל”ן שתפסו תאוצה בשנים האחרונות, ימשיכו להעניק למשקיעים פיזור וגיוון השקעות, לרוב בקורלציה נמוכה משוקי ההון.