השקעות נדל”ן בחו”ל ובעיקר בארה”ב קיבלו שם של אפיק השקעה רווחי וטוב – ולא סתם. אבל כדי ליהנות ממנו, חשוב להימנע מטעויות נפוצות. מדריך

כשנחשפים להזדמנויות לרווחים נאים שמספקות השקעות נדל”ן שונות מעבר לים, קל לרצות לקפוץ על העגלה הכי מהר שאפשר, וליהנות גם מהעולם הזה. זה בסדר גמור, נדל”ן ביעדים מסוימים בחו”ל הוא אכן אפיק השקעה שפעמים רבות מניב תשואה גבוהה בהרבה ביחס לנדל”ן בישראל, מניות והשקעות אחרות.

הסיבות לכך רבות, אבל בין היתר ניתן למנות את עליות מחירי הנדל”ן שטרם מוצו במקומות רבים בעולם (בעוד בישראל קשה למצוא עסקה טובה), ואת הקלות היחסית שבה ניתן לשדרג נכסים ולהעלות את ערכם.

ועדיין, גם אם האסימון נפל, ברור לכם שיש רצון בהשקעה נדל”נית במקום אחר על פני הגלובוס ואתם רוצים כבר להתחיל – חשוב לא לרתום את הסוסים לפני הכרכרה. אלפי משקיעים כבר עשו את הדרך הזו לפני כן, וכדאי ללמוד מהטעויות של אחרים, בעיקר כשמדובר בכסף שלכם. לכן ריכזנו כאן כמה כללים בסיסיים להשקעות נדל”ן בחו”ל, המבוססים על טעויות נפוצות של מי שמשקיע בפעם הראשונה.

אל תעשה: בחירת יעד אקזוטי ולא מוכר עם הבטחות לתשואה חלומית

לא נזכיר יעדים ספציפיים, אבל אתם בטח מכירים את הפרסומים על תשואה שלא ניתן להשיג בשום מקום אחר אם רק תרכשו דירה או בית ב-(השלם את החסר). לרוב, היעד הוא שם של מדינה שאינכם מכירים, וגם אחרי חיפוש בגוגל לא ברור למה היא אטרקטיבית.

הסכנה האמיתית בהשקעה ביעדים עלומים במדינות פחות מוכרות למשקיע הישראלי, היא לגלות אי-יציבות פוליטית, או מערכת חוק ומשפט בלתי מתפקדת. מה תעשו כשהפיכה צבאית או מלחמה תמנע ממכם להגיע לנכס, ותגרום לדיירים לנטוש בלי לשלם? בעולם של אחרי הפלישה הרוסית לאוקראינה, תרחיש כזה אינו בלתי מציאותי. מה תעשו כשתגלו שדיירים מסרבים לפנות את הבית, ומערכת אכיפת החוק במדינה לא מתפקדת? תופתעו, אבל אלה מצבים ממש לא נדירים.

עשה: לבחור יעד מוכר עם היסטוריה של הצלחות, מערכת פוליטית יציבה ושלטון חוק. כדי להתמודד עם הטעות האפשרית הזו, בחרו יעד השקעה מוכר, עם מערכת פוליטית יציבה, משטרה מתפקדת, מערכת כלכלית מבוססת שוק חופשי, עדיפות לשפה מוכרת וטיסות שיוצאות כסדרן ליעד.

אל תעשה: להשקיע בארה”ב או ביעדים דומים לגמרי לבד

לקנות בית, להשכיר אותו וליהנות מהשכירות בכל חודש. כמה קשה זה כבר יכול להיות? ובכן, מאוד. בעיקר כשאנחנו משקיעים במדינה זרה שבחוקיה איננו בקיאים, לצאת למסע באופן פרטי לגמרי יכול להיגמר לא טוב. חוקי בעלות, נוטריונים, מיסוי מקומי, רישום בעירייה, דיווחים לרשויות, קשר עם מתווכים, חברות ניהול, קבלנים ועוד ועוד.

מי שמתחיל את המסע לבד, בעיקר אם הוא אינו מתגורר או נמצא קרוב מאוד למדינת יעד ההשקעה, סביר מאוד שימצא את עצמו בסופו של דבר או מוותר על כל הרעיון ומפסיד את הכסף שהושקע, או פונה לחברה מקצועית. קרוב לוודאי שהתקנות, החוקים והאתגרים המקומיים יאתגרו גם משקיעים מנוסים.

עשה: לחבור לחברה מנוסה עם שלוחה מקומית וידע מקצועי מקיף. במקום לפנות לחברה שמתמחה בהשקעות נדל”ן בחו”ל אחרי שכבר נשפכו אינספור דולרים על ההשקעה, כדאי לעשות זאת מלכתחילה. חברה מקצועית שיש לה רגליים בשטח, ומכירה את כל השחקנים הפועלים בשוק – מהרגולטורים ועד הגנן – תדע איך לאתר הזדמנות טובה, איך למקסם את הרווחים ואיך להימנע מטעויות והיתקלויות עם החוק. וזה שווה יותר מכל דולר לפה או לשם.

אל תעשה: לתת לחברת ההשקעות סמכות מוחלטת בעיניים עצומות

אז הלכנו על חברת ניהול השקעות נדל”ן? החלטה טובה, אבל זה לא אומר שיש לנו עכשיו את הפריווילגיה של לשבת במושב האחורי וליהנות מהנוף. בדקו שהחברה שבה בחרתם מספקת מידע מלא על ההשקעה. הרי אף אחד לא רוצה שיחלפו 10 שנים, ורק אז לגלות שמחיר השיפוץ היה גבוה מהתשואה משכירות, או שמיסים שלא שולמו בזמן התנפחו לכדי חוב המאיים על כדאיות העסקה. המעורבות של המשקיע נדרשת והכרחית להצלחת ההשקעה.

חברות רבות שומרות את הקלפים קרוב לחזה, ולא חולקות את המידע באופן מלא עם לקוחותיהן. לצד זאת, משקיעים רבים ששוכרים את שירותי של חברה המאתרת נכסים להשקעה ומלווה את תהליך הרכישה טועים לחשוב שתפקידם היחיד הוא ספקי מימון.

עשה: התבססות על דו”חות תקופתיים ומידע מלא, שקוף, זמין ומונגש שברור לך. חברה רצינית שרוצה בהצלחה של ההשקעה שלך תיתן לך את הכלים להיות מעורב ברמה שמתאימה לך. המידע צריך להיות שקוף ונגיש בקלות, כדי שכמשקיע, תוכל לבחור את מידת המעורבות שלך בתהליכים. ובכל מקרה, המידע יהיה פתוח בפניך כדי שתוכל לעקוב אחרי הצעדים שנלקחים בפורטפוליו הנכסים שלך בכל עת.

אל תעשה: המתנה לירידת מחירי נדל”ן בניסיון למצוא “מציאות”

כמעט בכל תחום צרכני, העצה של “לחכות למבצעים” רלוונטית. לא בנדל”ן. כמו בשוק ההון, ניסיון “להכות את השוק”, המתנה על הגדר עד שהמחירים ירדו, יכול להתברר כטעות פטאלית. מחירי הנדל”ן בארה”ב, למשל, עלו באופן עקבי מאז 2008, ולא נראה שמשברים כמו הקורונה או אינפלציה ישפיעו על המגמה. וגם במצב של שוק יורד, לא נוכל אף פעם לדעת אם רכשנו נכס רגע לפני החזרה לעליות, או רק בתחילת המפולת. תזמון השוק – הוא טעות.

עשה: למצוא נכס במחיר אופטימלי על בסיס מחקר שוק והיכרות מעמיקה עם הדינמיקה שלו. במקום להסתכל על גרף מחירי הבתים, ולנסות לזהות ירידה שתהווה הזדמנות, למה לא פשוט לאתר בית בהזדמנות? אין תחליף להיכרות של השוק שבו אתם רוצים להשקיע. זאת לצד מחקר עומק שממפה את מחירי הבתים באזור, את מנועי הביקוש ואת אופי השוק.

מידע נוסף לגבי השקעות נדלן בארצות הברית באתר אורצ’רד השקעות נדלן.