תנודתיות מחזורית בשוק המשכנתאות

הנתונים ההיסטוריים של Freddie Mac מצביעים על כך ששוק המשכנתאות בארה”ב עבר גלים מחזוריים של עליות וירידות חדות. בשנות ה־70 עמד שיעור המשכנתא ל־30 שנה על ממוצע של 8.9%, אך העלייה באינפלציה בשנות ה־80 דחפה את הריבית לרמות קיצוניות של 12.7% בממוצע ואף לשיא של 18.6% בשנת 1981. לעומת זאת, משנות ה־90 ואילך ניכרת מגמת ירידה ממושכת, עם ריביות סביב 8% וירידה הדרגתית עד לרמות של 4% בלבד בעשור הקודם.

השפל ההיסטורי והעלייה המהירה

העשור הנוכחי נפתח עם שפל חסר תקדים: בינואר 2021 ירד שיעור המשכנתאות ל־2.65%, הרמה הנמוכה ביותר מאז החלו המדידות. השילוב בין צעדי הפדרל ריזרב, הזרמות נזילות והביקוש המוגבר לדיור בתקופת הקורונה הוביל לריביות אטרקטיביות במיוחד. אולם, החל מ־2022 נרשמה תפנית חדה: עליית האינפלציה אילצה את הפד להעלות ריבית בקצב מהיר, ובאוקטובר 2023 זינקה הריבית על משכנתאות ל־7.79% – הגבוהה ביותר מזה יותר משני עשורים.

רמות נוכחיות: בין נורמליזציה ללחץ צרכני

נכון לספטמבר 2025, הריבית על משכנתאות התייצבה סביב 6.35%. מדובר ברמה גבוהה יותר מהממוצע בעשור הקודם (4.1%) אך קרובה יחסית לממוצע ההיסטורי של חמישה עשורים (כ־7–8%). המשמעות היא שהצרכנים כיום מתמודדים עם יוקר מימון גבוה יותר מהעשור האחרון, אך לא ברמות קיצוניות כמו אלו שנרשמו בשנות ה־80.

ההשלכות על שוק הדיור

שוק הדיור האמריקאי חווה בלימה מסוימת בעקבות עליית הריביות. קונים פוטנציאליים מתקשים לעמוד בתשלומי המשכנתא הגבוהים, בעוד שמוכרים מהססים להוריד מחירים. נוצר מצב של “שוק קפוא” במקומות רבים, שבו היצע וביקוש מוגבלים זה מול זה. מגמות אלו משפיעות גם על שוק ההשקעות, שכן משקיעים מוסדיים וקרנות פרטיות בוחנים מחדש את הכדאיות של השקעות בנדל”ן למגורים.

מבט קדימה: לאן מועדות פני השוק?

ההתפתחויות בשוק המשכנתאות ימשיכו להיות תלויים במדיניות הפדרל ריזרב ובמאזן בין אינפלציה לצמיחה כלכלית. אם האינפלציה תתמתן והפד יאותת על הורדות ריבית, ייתכן שנראה חזרה לרמות נמוכות יותר של מימון. מנגד, אם הלחצים הכלכליים יתמידו, השוק עלול להיתקע סביב רמות של 6–7% לאורך זמן, מצב שיציב אתגר משמעותי עבור רוכשי דירות ומשקיעים כאחד.