מדד ת״א-נדל״ן ניווט שבוע סיום תנודתי לשנת 2025, ונסגר בירידה יומית מתונה של 0.34%, כאשר משתתפי השוק מאזנים בין אופטימיות סביב הקלה מוניטרית לבין התקררות שוק הדיור הפיזי. אף שהמדד השיג תשואה שנתית נאה של 22.95%, התקופה של סוף דצמבר התאפיינה במעבר מספקולציה רחבה להשקעות סלקטיביות בפרויקטים ארוכי טווח של תשתיות והתחדשות עירונית.

הקלה מוניטרית ושינוי בסנטימנט הרוכשים

מנוע מרכזי לפעילות הסקטור השבוע היה החלטת בנק ישראל מסוף נובמבר לבצע את הפחתת הריבית הראשונה מזה כמעט שנתיים, ולהוריד את הריבית לרמה של 4.25%. מהלך זה כבר החל להפחית את עלויות המימון ליזמים הגדולים, כאשר המדדים הגיבו על רקע התייצבות האינפלציה סביב 2.5%. עם זאת, “אפקט סמוטריץ'”—האיום האחרון של שר האוצר בצלאל סמוטריץ’ להכפיל את מס רווחי היתר על הבנקים—יצר חיכוך חדש, שכן הגבלות נזילות אפשריות על המלווים עשויות להדק בעקיפין את אישורי המשכנתאות בענף הנדל״ן ברבעון הקרוב.

התרחבות ההייטק ומנועי צמיחה אזוריים

התפתחויות אזוריות סיפקו תנופה חיובית משמעותית לחלק ממרכיבי המדד. לאחר הודעת Nvidia על הקמת פעילות מרכזית בקריית טבעון, אנשי נדל״ן מעריכים עלייה חדה בביקוש לדיור ברחבי צפון ישראל. במקביל, שוק ירושלים רשם פעילות חסרת תקדים, כאשר הקהילה היהודית בארה״ב רכשה שני מגדלי מגורים עבור 200 משפחות, ואושרה בנייתן של 1,000 יחידות דיור חדשות בקטמון. עסקאות יוקרה אלו בשדרות רוטשילד ובמוקדים רוחניים עומדות בניגוד חד לקיפאון במכירות הדירות בערי הדרום, דוגמת באר שבע, שם צנחו עסקאות השוק החופשי בכ-60%.

השקת מדד ת״א-נדל״ן 35 והנזילות העתידית

שינוי מבני משמעותי בשווקי ההון התרחש עם השקת מדד ת״א-נדל״ן 35 ב-9 בנובמבר. מדד חדש זה, הכולל את 35 החברות הגדולות ביותר לפי שווי שוק, נועד להתמודד עם המחסור ההיסטורי במוצרי השקעה פסיביים בענף. כיום, אף שהנדל״ן מהווה 18% משווי השוק הכולל של הבורסה בת״א (כ-290 מיליארד ש״ח), רק 2.6 מיליארד ש״ח מנכסים עוקבים אחר מדדי הסקטור. פער נזילות זה מייצג הזדמנות משמעותית לצמיחה מוסדית, כאשר השוק עובר מפיתוח ספקולטיבי להתחדשות עירונית אחראית.

במבט קדימה, התחזית למדד ת״א-נדל״ן לשנת 2026 מצביעה על התייצבות הדרגתית ולא על זינוק חד. המשקיעים נדרשים לעקוב מקרוב אחר מסלול הריבית של בנק ישראל, כאשר התחזיות מצביעות על ירידה אפשרית לרמה של 3.75% עד סוף 2026—מהלך שיתמוך באופן יסודי בשווי הנכסים. סיכונים מרכזיים כוללים אי-ודאות רגולטורית סביב מע״מ בשיעור 18% על דירות חדשות והאפשרות שהאטה כלכלית ממושכת תשאיר את היקפי העסקאות בשפל של 15 שנה. עם זאת, “אפקט אינטל ו-Nvidia” בצפון והמשך הביקוש מצד התפוצות לנכסי מקלט בירושלים מצביעים על כך שסגמנטים מובילים של מגורים ותעשייה נותרו בעמדת פתיחה חזקה לשנה החדשה.