הזינוק בנדל”ן היוקרה בעידן של עייפות שווקי הדיור

בעידן של ריביות משכנתא גבוהות וחוסר ודאות כלכלית, פינה אחת של שוק הדיור האמריקאי מתבלטת כנגד המגמה: נדל”ן היוקרה. על פי נתוני האיגוד הלאומי של סוכני הנדל”ן (NAR), מכירות בתים שמחירם מיליון דולר ומעלה עלו ב־8.4% באוגוסט לעומת השנה הקודמת — בניגוד חד לשוק הכולל, שבו המכירות הכוללות ירדו ב־0.2% מיולי וגדלו רק ב־1.8% במונחים שנתיים.

הבית הממוצע שמחירו מיליון דולר שהה בשוק 27 ימים, רק מעט יותר מבתים בטווח הביניים — ביטוי לכך שרוכשים אמידים נותרו מבודדים יחסית מהלחצים הנובעים מהריביות. עבור בעלי הון גבוה, תיקי מניות עולים, יציבות תעסוקתית והון עצמי מצטבר בדיור ממשיכים לאזן את עלויות ההלוואות שדחקו החוצה חלק ניכר מהמעמד הבינוני. כפי שניסח זאת הכלכלן הראשי של NAR, לורנס יון: “השוק הגבוה מתפקד היטב — שילוב של עושר ממניות ועושר בדיור עבור רוכשי שדרוג.”

סיפורם של שני שווקים: העושר מניע את הניידות

הנתונים חושפים שוק דיור ההולך ונחצה על פי רמות עושר. רוכשים ברמות הכניסה והביניים ממשיכים להתמודד עם אתגרי נגישות, בעוד הרוכשים ברמות הגבוהות מניעים עלייה בנפח המכירות ובנזילות בתחום היוקרה. רבים מהם משתמשים בהון העצמי של בתיהם הקודמים או משלמים במזומן, ובכך מבודדים את עצמם מהשפעת ריביות המשכנתא הגבוהות.

בערים כמו לאס־וגאס וסקוטסדייל, מדווחים אנשי נדל”ן על תנועה ערה בטווח המחירים שבין מיליון לשלושה מיליון דולר — רמות שנחשבו בעבר יוקרתיות, אך כיום מתוארות כ“שגרתיות.” סוכן הנדל”ן בריאן לבו ציין כי בלאס־וגאס צפויות מכירות היוקרה לשבור את שיא 2024, שבו נמכרו 1,776 בתים שמחירם מעל מיליון דולר, כאשר הביקוש נתמך בגיוון הכלכלי של העיר מעבר לתיירות, במערכת מסים נוחה ובגל של עובדים מרחוק שעוברים ממדינות יקרות כמו קליפורניה.

התופעה הזו מדגישה שינוי חברתי־כלכלי רחב יותר: התרחבות פערי העושר. בעוד שמשקי בית ממעמד הביניים נאבקים עם עלויות המחיה, הרוכשים האמידים ממשיכים לצבור נכסים — מה שמחזק עוד יותר את רמות המחירים הגבוהות. הדינמיקה הזו משתקפת גם בשווקי ההון, שם עליות במניות מחזקות את אמון הצרכנים בעלי ההכנסות הגבוהות, ומאפשרות פעילות מתמשכת בשוק הדיור היוקרתי.

הבדלים אזוריים והגדרות משתנות של “יוקרה”

בית בשווי מיליון דולר אינו נושא את אותה משמעות בכל אזור. בסן־חוזה או במנהטן, מחיר כזה עשוי להספיק לנכס צנוע בלבד, בעוד שבשווקים משניים כמו פיניקס או נאשוויל הוא משקף רמת עושר אמיתית. לפי Realtor.com, ההגדרה החדשה של “יוקרה ברמת כניסה” ברמה הארצית היא בתים שמחירם 1.3 מיליון דולר ומעלה — ביטוי לאינפלציה בהגדרה של נדל”ן פרימיום.

הרוכשים הנכנסים למגזר זה הם לעיתים קרובות מקצוענים מצליחים או יזמים המחפשים שיפור באיכות החיים ולא רווח ספקולטיבי. רבים מהם, כמו קריסי טימפסון — קבלנית ממשלתית מניו־ג’רזי — משתמשים בהון העצמי שנצבר וביציבות ההכנסה כדי לשדרג לנכסים חדשים העומדים בסטנדרטים מודרניים של מגורים: קרבה לעבודה, מרחב ונוחות. מגמה זו מצביעה על כך שעבור משקי בית אמידים רבים, החלטות דיור מונעות פחות מתזמון מאקרו־כלכלי ויותר מערך ארוך טווח ואיכות חיים.

תחזית: היוקרה מובילה, השוק הרחב ממתין להקלה

למרות העלייה במלאי הדיור הארצי, המחירים בקצה העליון ממשיכים להישאר יציבים. על פי Coldwell Banker Global Luxury, מחירי בתים יוקרתיים עלו ב־1.8% במונחים שנתיים באמצע 2025, בעוד שמכירות עלו ב־1.7%. אנליסטים צופים שהמגזר הזה יישאר עמיד גם בשנת 2026, כאשר רוכשים עשירים ממשיכים להחזיק נזילות וביטחון בנכסים ממשיים.

ג’ייסון ווה, נשיא Coldwell Banker Affiliates, מעריך כי נכסי היוקרה “יתפקדו חזק מאוד מאוד” ככל שמורל השוק הכללי ישתפר. היסטורית, שוק הדיור היוקרתי נוטה להוביל את ההתאוששות במחזורי עלייה — תבנית שצפויה לחזור כאשר האינפלציה תתייצב ותנאי האשראי יוקלו בהדרגה.

אם “היוקרה תמיד מובילה את הדרך,” כפי שווה מציין, העלייה הנוכחית במכירות של בתים במיליון דולר עשויה לא רק לשקף אי־שוויון כלכלי — אלא גם לרמוז על הנתיב העתידי להתאוששות השוק הרחב.