גל של טרנספורמציה טכנולוגית מחדש את תעשיית הנדל”ן כאשר יזמים עוברים מבנייה מסורתית לתשתיות מבוססות אנרגיה. עם הבינה המלאכותית, מחשוב הענן והטכנולוגיות הקוונטיות שמניעות צריכת נתונים חסרת תקדים, הביקוש ל”קרקע ממושקת” — נכסים המצוידים בתשתיות ובהיתרים הנדרשים להפעלת מרכזי נתונים רחבי היקף — זינק ברחבי העולם. על פי מחקר חדש של חברת Hines, אחת ממנהלות ההשקעות הגדולות בעולם בנדל”ן, השוק הגלובלי ידרוש כ-40,000 אקר של קרקע ממושקת בחמש השנים הקרובות — כמעט פי שלושה מהרמות הנוכחיות.

עליית הקרקע הממושקת כנכס אסטרטגי

קרקע ממושקת מייצגת שינוי מהותי באופן שבו יזמים ומשקיעים תופסים את יצירת הערך בנדל”ן מסחרי. בשונה מנכסי נדל”ן מסורתיים, שבהם הערך נקבע לפי מיקום וגודל, המטבע החדש הוא גישה לאנרגיה. “האתגר כבר לא לבנות קירות — אלא להביא מגה-ואטים לשטח”, הסביר דיוויד שטיינבך, מנהל ההשקעות הגלובלי של Hines.

המגמה הזו משקפת שינוי מבני עמוק יותר. כיום יזמים מנהלים משא ומתן ישיר עם חברות החשמל, ממפים רשתות אנרגיה ומשיגים היתרים הרבה לפני תחילת הבנייה. חברת Hines, שלה למעלה משני עשורים של ניסיון בפיתוח מרכזי נתונים, ממקדת את פעילותה בעסקאות מוקדמות של חשמל ורשתות — ובכך יוצרת למעשה סוג חדש של נכס להשקעה. לאחר שהזכויות על החשמל והחיבורים מאובטחים, ניתן למכור או להשכיר את הקרקע למפעילים גדולים, ולהפוך את הגישה לאנרגיה לסחורה סחירה.

שחקני הכוח החדשים: מפגש בין נדל”ן לטכנולוגיה

התחרות על קרקע ממושקת כבר אינה תחום בלעדי של יזמי נדל”ן מסורתיים. ענקיות טכנולוגיה, חברות הון פרטי ויצרניות אנרגיה הפכו לשחקנים מרכזיים בשוק המתפתח הזה. חברת Silver Lake, אחת מחברות ההשקעה הבולטות בעולם בתחום הטכנולוגיה, חברה לאחרונה ל-Commonwealth Asset Management כדי להקים פלטפורמה של 400 מיליון דולר לקרקע ממושקת, במטרה לענות על הביקוש הגובר למרכזי נתונים.

“ההון החכם של היום לא רודף אחרי שטח — הוא מאפשר חישוב,” אמר שטיינבך, בהתייחסו לשותפות של 5 מיליארד דולר בין Nvidia ל-Intel כהוכחה לכך שתשתיות ה-AI הן ה”נפט החדש”. שיתופי הפעולה הללו ממחישים את ההתלכדות הרחבה בין טכנולוגיה דיגיטלית לתשתית פיזית, ומטשטשים את הגבולות בין נדל”ן, אנרגיה ומערכות מידע.

התרחבות מעבר למוקדים המסורתיים

כאשר אשכולות מרכזי הנתונים באזורים כמו צפון וירג’יניה, לונדון ופרנקפורט מגיעים לתפוסה מלאה, יזמים מתרחבים לאזורים עשירים באנרגיה כגון המערב התיכון של ארצות הברית, טקסס וחלקים מאירופה. מחקר של Hines מזהה את אירופה כגבול צמיחה מרכזי, עם פוטנציאל רב הנובע ממבנה רשתות חשמל לא מפותח. באופן דומה, המזרח התיכון צומח כמרכז עתידי, כאשר ממשלות משקיעות באנרגיה מתחדשת ובתשתיות מונעות בינה מלאכותית.

עם זאת, הדרך קדימה מורכבת. יזמים נאלצים להתמודד עם תהליכי היתרים ממושכים, זמינות מוגבלת של חשמל ומכשולים רגולטוריים מקומיים. המחסור בחיבורים לרשתות עתירות קיבולת הופך את הקרקע הממושקת לאחד המשאבים הנדירים — ואולי היקרים ביותר — בשוק הנדל”ן הגלובלי.

מחזור חדש באבולוציה של הנדל”ן

מה שהתחיל כהשקעה נישתית הופך במהירות לחלק מרכזי בעתיד שווקי הנדל”ן העולמיים. עליית הקרקע הממושקת ממחישה כיצד מגמות העל הטכנולוגיות — בינה מלאכותית, ניתוח נתונים ותשתיות דיגיטליות — מעצבות מחדש את ההיגיון הבסיסי של הנדל”ן. כפי ששטיינבך ניסח זאת, “זה לא רק סיפור טכנולוגי — זה סיפור של מחזור בנייה שמשנה את הדרך שבה תעשיית הנדל”ן מתפתחת בעשורים הבאים.”

כאשר משקיעים ויזמים מתחרים לתפוס נתח מהשוק המתהווה הזה, הקרקע הממושקת עשויה להגדיר את עידן הערך הבא בנדל”ן המסחרי — עידן שבו הגישה לאנרגיה, ולא לשטח, היא שתקבע הצלחה.