שוק הנדל”ן טיפס השנה עם עלייה ממוצעת במחירי נכסים של מעל 10%, ויש אזורים בארץ שהציגו עליות ערך של 30% ויותר. גרף מחירי הנדל”ן בארץ לא שוקט על שמריו. עליות המחירים של נכסי הנדל”ן שהחלו בארץ בסביבות שנת 2008, לא הפסיקו עד היום.

מי שיש בידיו סכום התחלתי נאה, יכול בהחלט לשקול השקעה בנדל”ן – אבל רגע! איך יודעים מה נכון יותר כלכלית, נכס מניב או ניהול תיק השקעות בשוק ההון?

כמו בבחירות אחרות בשוק ההון, גם לשאלה הזו אין תשובה מוחלטת. הבחירה, תלויה מאוד באופי המשקיע, בנזילות הנדרשת מהכספים, ביחס לסיכון ובמשתנים נוספים. בנוסף לכל אלה, במיוחד אצל משקיעים ישראלים, ישנה תחושה ייחודית של סיפוק בהשקעה בנדל”ן, שהיא לעיתים חסרה בניהול תיק השקעות בשוק ההון. מכל הסיבות הללו ומנוספות, הבחירה איך להפוך את הכסף הפנוי לערוץ תשואות היא סובייקטיבית, אבל יש כמה נקודות שחשוב לקחת בחשבון בעת הבחירה, והן לפניכם.

כמה אתם מתכננים להשקיע?

בעוד ניהול תיק השקעות עצמאי בשוק ההון הוא אפשרי גם בסכומים קטנים (ניהול תיק השקעות בבית השקעות אפשרי בדרך כלל למשקיעים בסכומים מינימאליים של החל מ – 200,000 ₪, לכל בית השקעות הסכום המינימאלי לניהול תיק השקעות שלו), רכישת דירה היא אפשרית למשקיעים רק כאשר ההון העצמי יממן לפחות 50% מסכום העיסקה (ברכישת דירה ראשונה למגורים תוכלו לקחת הלוואת משכנתא של עד 75%, לעומת זאת). זה אומר, שאם הדירה שעומדת על הפרק נמכרת תמורת סכום של 1.5 מיליוני שקלים – אתם חייבים להשקיע לפחות 750,000 ₪. אז נו, אם כבר יש בידיכם נכס שהוא יקר יותר מהדירה תוכלו להגדיל את המשכנתא העומדת נגדו ולהשתמש גם בו למימון רכישת הנכס וכך תזדקקו לסכום ראשוני נמוך יותר – ובכל זאת, אין ספק שההון הנדרש להשקעה בדירה הוא נקודת התחלה שחשוב לקחת בחשבון.

גם את התשואה לא פשוט לחשב

התשואה בהשקעה בנכס למגורים מחושבת לפי היחס בין ההכנסה השנתית מהדירה (משכירות) ביחס למחירה, ותשואה טובה מאוד לנכס מניב בישראל נעה סביב 5% – 8%. רק שהחישוב הזה אינו כולל עליית ערך של מחיר הדירה – אפיק משמעותי מאוד ליצירת עוד רווחים. אם הדירה שלכם, שעלתה 1.5 מיליוני שקלים, תעלה בערכה ב – 5% בשנה הראשונה לאחר רכישתה, המשמעות היא תוספת תיאורטית להכנסות החודשיות שלכם של לא פחות מאשר 6,250 ₪.

מה העלויות הנוספות בהשקעה?

בניהול תיק השקעות, העלויות הן ברורות וקל לחשב אותן: יש את דמי הניהול של התיק, עמלות עבור כל פעולת רכישה או מכירה, ומס על רווחי הון בגובה של 25% מהרווחים שהתיק ייצר. לצד זאת, העלויות ה”חבויות” בהשקעה בדירה הן פחות נוחות לחישוב. הנה כמה מהעלויות שכדאי לבדוק:

• בראש ובראשונה חשוב לקחת בחשבון את עלות הלוואת המשכנתא, שנעה בדרך כלל סביב 30% – 50% מהסכום שתיטלו בהלוואה.
• עלויות עורכי דין, מתווכים ואנשי מקצוע נוספים ברכישה
• עלויות שיפוץ
• עלויות תחזוקה לאורך השנים, המוטלת על בעל הדירה ולא על השוכרים שלה
• עלויות אלטרנטיביות של חודשים בהם הדירה לא תהיה מושכרת

כמה חשוב לכם לשמור על נזילות?

עוד הבדל משמעותי בין השקעה בנכס לבין ניהול תיק השקעות בשוק ההון הוא כמובן ההבדל בנזילות כספי ההשקעה. בעוד בתיק השקעות מנוהל בשוק ההון אתם תמיד יכולים להוסיף או לגרוע סכומים מהשקעות או אפילו למשוך את כל כספי ההשקעות ולסגור את התיק – בהשקעה בנדל”ן התהליך מסורבל יותר וכספי ההשקעה מאבדים את נזילותם.

אז, מה עדיף?

השקעות בשוק ההון מציעות אפשרות לתשואות יפות, אבל גם להפסדים. הן שומרות על נזילות ההשקעה ומגיעות עם מעט עלויות נלוות ומחויבויות. לעומת זאת, השקעה בנדל”ן מרוויחה גם מהשכירות וגם מעליית הערך, היא מאבדת את נזילות הכספים ומגיעה עם עלויות נלוות בסכומים ניכרים. השקעה בנדל”ן היא כמובן השקעה בסיכון נמוך. מה יתאים לכם כמשקיעים? הבחירה, היא סובייקטיבית וצריכה להתאים להעדפות האישיות שלכם.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.