שוק הדיור מאט כאשר השירותים הפדרליים נעצרים

שוק הדיור האמריקאי מרגיש את ההשפעות הגליות של השבתת הממשל המתמשכת, כאשר אישורי הלוואות, סגירות עסקאות ואימותי ביטוחים נעצרים ברחבי המדינה.
קונים התלויים בתוכניות מגובות ממשלה נתקלים בזמני המתנה ארוכים יותר, בעוד שמוכרים נאלצים להתמודד עם חוזים שנדחים ותאריכי סגירה שנקבעים מחדש.

למרות שסוכנויות כמו מנהל הדיור הפדרלי (FHA) ו־משרד לענייני חיילים משוחררים (VA) ממשיכות לטפל בבקשות הלוואה, כוח האדם המצומצם משמעותית מאט את פעילותן.
“גם במהלך ההשבתה ניתן עדיין לקבל הלוואה מגובה ממשלה,” אמר ג׳וזף יאנג, מנכ״ל Mercer Advisors, “אך זמני הטיפול ותאריכי הסגירה צפויים להתעכב.”

צווארי הבקבוק חמורים במיוחד בהלוואות USDA, המיועדות לקונים בעלי הכנסה נמוכה ובאזורים כפריים — והוקפאו לחלוטין במהלך ההשבתה.
בנוסף, תוכנית ביטוח ההצפות הלאומית (NFIP) — החיונית לאישורי משכנתאות באזורים מועדים להצפות — הושבתה אף היא, ומעמידה בסיכון כ־3,600 סגירות עסקאות ביום בשווי כולל של 1.6 מיליארד דולר, לפי חברת HomeAbroad.

חופשות ללא תשלום לעובדים פדרליים לוחצות על שווקי הדיור האזוריים

ההלם הכלכלי מהשבתת הממשל מורגש במיוחד באזורים עם ריכוז גבוה של עובדים פדרליים.
לפי המרכז למדיניות דו־מפלגתית (Bipartisan Policy Center), למעלה מ־670,000 עובדים הוצאו לחופשה ללא תשלום, ועוד 730,000 ממשיכים לעבוד מבלי לקבל שכר.
אם המבוי הסתום יימשך, 1.3 מיליון חיילים פעילים נוספים עלולים לראות את משכורותיהם מוקפאות — מה שיחמיר עוד יותר את התנאים הפיננסיים.

“באזור וושינגטון הבירה, מכירות דירות תלויות ירדו ב־6.7% לעומת השנה הקודמת — הרבה מעבר לממוצע הארצי,” אמר אלכס בלאקווד, מנכ״ל פלטפורמת הנדל״ן Mogul.
“ההשפעה הפסיכולוגית של חוסר הוודאות גורמת לקונים להשהות את חיפושיהם, בעוד שחלק מהמוכרים ממהרים לרשום את נכסיהם למכירה.”

בינתיים, רישומי הנכסים החדשים בוושינגטון עלו בכמעט 10%, כאשר מוכרים שואפים לצאת מהשוק לפני שיבושים נוספים.
עבור עובדים שנפגעו מההשבתה, הלחץ חורג מתחושת אי־ודאות בלבד. משכורות שלא שולמו כבר מעלות חששות מפיגורים בתשלומי משכנתא.
“בעלי בתים שנפגעו מההשבתה צריכים לפנות למלווים מוקדם ככל האפשר,” המליצה להקונדה סיין, סמנכ״לית בכירה ב־Rocket Mortgage, וציינה כי מרבית המלווים מציעים תקופות דחייה או תוכניות תשלום זמניות למקרי קושי קצרי טווח.

שיעורי הריבית יורדים, אך הגישה לאשראי מתהדקת

באופן אירוני, חוסר הוודאות הפוליטית שמזין את המתח בשווקים הוביל לירידה מתונה בשיעורי המשכנתא.
משקיעים הפונים לביטחון היחסי של אג״ח האוצר האמריקאיות דחפו את התשואות מטה, מה שהוריד את שיעור המשכנתא הקבוע ל־30 שנה לכ־6.17% — הרמה הנמוכה ביותר זה למעלה משנה, לפי סקר Primary Mortgage Market של Freddie Mac.

עם זאת, אנליסטים מזהירים כי שיעורים נמוכים יותר לא בהכרח יפצו על האטה מבנית.
“עלות ההלוואות אולי מתרככת, אך מוכנות פיננסית חשובה יותר מאי פעם,” אמר יאנג.
עם עיכובים תפעוליים וחוסר ודאות כלכלית, סטנדרטי החיתום עלולים להחמיר, מה שיקשה עוד יותר על לווים בעלי פרופיל גבולי.

גם לאחר פתיחת הממשל מחדש, צבר ההלוואות הממתינות עשוי להימשך שבועות, במיוחד במערכות VA ו־HUD.
קונים התלויים בתיעוד ממשלתי — כגון דו״חות הכנסה של ה־IRS — צריכים לצפות לעיכובים משמעותיים בזמני הסגירה גם ברבעון הבא.

השפעה לא אחידה בין השווקים

השפעת ההשבתה משתנה מאוד ברחבי ארה״ב.
מרכזי תעסוקה פדרליים — כמו צפון וירג׳יניה, מרילנד ואזור המטרו של וושינגטון — חווים את הירידה החדה ביותר בביקוש.
באזורים כפריים, שבהם הלוואות USDA חיוניות, שרשראות המכירה נעצרו לחלוטין.
שוקי דיור באזורים חופיים מתמודדים עם סיכונים דומים בשל הפסקת ביטוחי ההצפה, בעוד שמטרופולינים עם כלכלות מגוונות ופעילות גבוהה של קונים במזומן נותרו עמידים יחסית.

עבור רוכשי בתים פוטנציאליים, ההכנה היא קריטית.
יועצים פיננסיים ממליצים על איתור מקורות מימון חלופיים, שמירה על נזילות ותקשורת יזומה עם מלווים ומוכרים.
“ככל שתפעל מוקדם יותר, כך יהיו לך יותר אפשרויות,” הדגישה סיין.

הזדמנויות בתוך חוסר הוודאות

למרות התנודתיות, ישנם משקיעים שרואים בהמצב הנוכחי הזדמנות.
“תקופות של חוסר ודאות יוצרות לעיתים את נקודות הכניסה הטובות ביותר,” אמר בלאקווד.
“במצב הנוכחי אנו מזהים נכסים מתומחרים בחסר בשווקי שכירות חזקים.”

אם ההשבתה תימשך, אנליסטים צופים כי פערים אזוריים יתעמקו — כאשר נגישות הדיור תשתפר באזורים התלויים בממשלה הפדרלית, בעוד ששאר השווקים יישארו יציבים.
נכון לעכשיו, שוק הדיור עומד בצומת דרכים — בין ריביות נמוכות, אשראי מוגבל, וכלכלה הבוחנת את גבולות החוסן שלה.