מכירות הבתים הקיימים בארה״ב הציגו עלייה מתונה אך בעלת חשיבות סמלית בנובמבר, והעניקו עדות נוספת לכך שריביות משכנתא נמוכות יותר מתחילות להפשיר שוק שהיה מוגבל במשך רוב השנתיים האחרונות. אף שהפעילות עדיין נמוכה משמעותית מהממוצעים ארוכי הטווח, הנתונים האחרונים מצביעים על התאוששות שברירית שמתחילה להתגבש, כאשר עלויות המימון יורדות והרוכשים חוזרים לשוק בזהירות.

המומנטום במכירות מתחזק עם ירידת הריביות

מכירות בתים קיימים עלו ב־0.5% בחישוב חודשי לקצב שנתי של 4.13 מיליון יחידות, מה שמסמן את העלייה החודשית השלישית ברציפות ואת הנתון החזק ביותר מזה תשעה חודשים. אף שהמספר היה מעט מתחת לציפיות השוק שעמדו על 4.2 מיליון, הוא משקף שינוי כיוון ברור לעומת הקיפאון שנרשם מוקדם יותר בשנת 2025.

השיפור התרחש במקביל לירידה בריביות המשכנתא המובילות במהלך הסתיו, בין היתר על רקע נתוני שוק עבודה חלשים מהצפוי שחיזקו את הציפיות להקלה מוניטרית. עבור רוכשים רבים, גם ירידות מתונות בעלויות המימון יכולות לשפר באופן משמעותי את נגישות הדיור, במיוחד באזורים בעלי מחירים גבוהים.

בתים פרטיים מובילים את ההתאוששות

ההתאוששות הובלה על ידי מגזר הבתים הפרטיים, שבו המכירות עלו ב־0.8% לרמה של 3.75 מיליון יחידות. מגזר זה ממשיך לשלוט בשוק הדיור האמריקאי והוא הנהנה המרכזי משינויים בדינמיקת הריביות. נראה כי הביקוש חוזר מצד רוכשי שדרוג ומשקי בית שדחו רכישות במהלך תנודתיות הריביות בשנה שעברה.

לעומת זאת, הפעילות במגזרי הדיור הרב־משפחתי והקונדומיניום נותרה תנודתית יותר, ומשקפת רגישות לתנאי היצע מקומיים ולמעורבות משקיעים. בסך הכול, הרכב המכירות מצביע על כך שרוכשי מגורים עצמיים, ולא רוכשים ספקולטיביים, הם שמניעים את העליות האחרונות.

היצע הדיור מתהדק, אותות אזהרה מצד ההיצע

אחת ההתפתחויות הבולטות ביותר בדו״ח נובמבר הייתה ההידוק המחודש בהיצע הדיור. המלאי הכולל ירד ב־5.9% לעומת החודש הקודם לרמה של 1.43 מיליון יחידות, השווה ל־4.2 חודשי היצע. זהו רמת המלאי הנמוכה ביותר מאז מרץ, ומעיד כי מוכרים עדיין אינם חוזרים לשוק בהיקפים משמעותיים.

בעלי בתים רבים עדיין “נעולים” בריביות משכנתא נמוכות במיוחד שנקבעו בשנים 2020–2021, מה שמפחית את התמריץ שלהם למכור. כתוצאה מכך, גם התאוששות מתונה בביקוש עלולה לתרגם במהירות להידוק תנאים, ולהגביל את קצב העלייה שבו המכירות יכולות להאיץ באופן בר-קיימא.

קצב עליית המחירים מתמתן עם איזון השוק

למרות התחזקות המכירות, לחצי המחירים נותרו מרוסנים. מחיר הבית החציוני עלה ב־1.2% לעומת השנה הקודמת לרמה של 409,200 דולר — אחד מקצבי העלייה האיטיים ביותר מאז אמצע 2023. ההתמתנות משקפת שוק שעדיין מתאזן לאחר שנים של עליות חדות ונגישות מוגבלת.

קצב עליית מחירים מתון יותר עשוי לסייע לייצוב פסיכולוגיית הרוכשים ולעודד משקי בית מהססים לחזור לשוק. במקביל, הוא מדגיש כי ההתאוששות הנוכחית מונעת בעיקר מתנאי מימון ולא מביקוש מתחמם יתר על המידה.

Outlook

בהסתכלות קדימה, מסלול שוק הדיור בארה״ב יהיה תלוי במידה רבה בריביות, בחוסן שוק העבודה ובדינמיקת ההיצע. בעוד שכלכלנים מצפים לעלייה מתונה נוספת במכירות בטווח הקצר, תחזיות ארוכות טווח מצביעות על קצב מתון יותר בשנת 2026 לפני התייצבות מחודשת ב־2027.

עבור משקיעים וקובעי מדיניות, הסיכון המרכזי טמון במגבלות ההיצע. אם המלאי ימשיך להצטמצם במקביל לשיפור בביקוש, לחצי הנגישות עלולים לחזור במהירות. מנגד, האטה כלכלית רחבה יותר עשויה להגביל את ההתאוששות. החודשים הקרובים יבהירו האם העליות בנובמבר מסמנות תחילתה של מגמה מתמשכת או הפוגה זמנית בלבד.