ריביות המשכנתאות בארצות הברית ירדו לרמתן הנמוכה ביותר זה כ־15 חודשים, ומספקות הקלה זהירה לשוק הדיור שסבל מלחצי נגישות והיצע מוגבל. הריבית הממוצעת על משכנתא בריבית קבועה ל־30 שנה ירדה לכ־6.15%, ירידה חדה לעומת כמעט 6.9% במאי ונמוכה משמעותית מהרמות שמעל 7% שנרשמו בתחילת השנה שעברה. אף שהרמה עדיין גבוהה ביחס לעידן הקורונה, מדובר בשינוי מהותי בתנאי האשראי, כאשר קונים ומוכרים מביטים קדימה לעבר 2026.

תשואות האג״ח וערוץ העברת הריבית

הגורם המרכזי לירידה בריביות המשכנתא היה הירידה בתשואות האג״ח לטווח הארוך, ובראשן תשואת אג״ח ממשלת ארה״ב ל־10 שנים. ריביות משכנתא נוטות לעקוב מקרוב אחר מדד זה, משום שמלווים מתמחרים הלוואות דיור ארוכות טווח ביחס לחוב ממשלתי בעל מח״מ דומה. כאשר התשואות נחלשו במחצית השנייה של 2025, ריביות המשכנתא ירדו בעקבותיהן.

ההתאמה בשוק האג״ח נבעה מהערכה מחודשת של התחזית הכלכלית. סימנים להאטה ביצירת מקומות עבודה וקירור הדרגתי בציפיות האינפלציה עודדו משקיעים לצפות למדיניות מוניטרית פחות מרסנת לאורך זמן. לפי Freddie Mac, הירידה האחרונה היא “סימן מעודד” עבור רוכשים פוטנציאליים, ומשקפת שוק שמאמין יותר ויותר ששיא עלויות המימון כבר מאחורינו.

מדיניות הפדרל ריזרב קובעת את הטון

גורם מרכזי נוסף היה שינוי הכיוון במדיניות הפדרל ריזרב. החל מספטמבר ביצע הבנק המרכזי שלושה קיצוצי ריבית רצופים, והוריד את הריבית המוניטרית לרמה של כ־3.5%–3.75%. אף שקובעי המדיניות הדגישו סבלנות ותלות בנתונים, מחזור ההקלה סימן ניגוד ברור לשלב ההידוק האגרסיבי של השנים הקודמות.

התבטאויות של בכירי הפד שידרו זהירות מפני הורדות חדות או מהירות מדי, במיוחד נוכח עמידות כלכלית גבוהה מהצפוי. עם זאת, שוק האג״ח כבר תימחר סביבת ריביות ארוכת טווח נמוכה יותר, וסייע לדחוף את ריביות המשכנתא כלפי מטה למרות סיכוני אינפלציה מתמשכים.

המגבלות המבניות של שוק הדיור

ריביות נמוכות יותר לבדן לא הספיקו כדי לשחרר היצע בשוק הדיור. אפקט “הנעילה” נותר משמעותי: בעלי בתים רבים מחזיקים משכנתאות בריביות נמוכות בהרבה מהרמות הנוכחיות ואינם ממהרים למכור. דינמיקה זו מגבילה את ההיצע ומשאירה את מחירי הבתים “דביקים”, גם כאשר עלויות המימון יורדות.

כתוצאה מכך, הנגישות לרכישת דירה נותרת מאתגרת עבור רוכשי דירה ראשונה. אף שכל ירידה של אחוז אחד בריבית המשכנתא יכולה לחסוך סכומים משמעותיים לאורך חיי ההלוואה, מחירי הבתים וההיצע המוגבל ממשיכים להוות חסם. התוצאה היא שוק דיור שמשתפר בהדרגה, אך אינו חווה התאוששות מלאה.

מבט קדימה לשנת 2026

תחזיות מצביעות על כך שריביות המשכנתא אינן צפויות לחזור לרמות הנמוכות שלפני 2022 בזמן הקרוב. לפי Redfin, הריבית הממוצעת למשכנתא ל־30 שנה צפויה לנוע סביב תחום ה־6% הנמוך לאורך מרבית 2026, עם ירידות נקודתיות מתחת לרמה זו אך ללא שבירה מתמשכת כלפי מטה. האיזון בין אינפלציה מתמתנת להמשך התרחבות כלכלית צפוי למנוע ירידה חדה יותר בריביות.

עבור רוכשים, הירידה האחרונה מספקת הקלה מדורגת וודאות תכנונית טובה יותר. עבור מוכרים, היא עשויה בהדרגה להחזיר פעילות לשוק. עם זאת, המסלול הכולל יהיה תלוי במגמות בשוק העבודה, בנתוני האינפלציה ובמידת הזהירות שבה ימשיך הפדרל ריזרב במדיניות ההקלה.