הצעת הדיור החדשה של נשיא ארצות הברית דונלד טראמפ — משכנתא ל-50 שנה — הציתה ויכוח רחב בקרב מומחים לתחום הפיננסים והנדל”ן, כאשר רבים מזהירים שהמהלך עלול לגרום יותר נזק מתועלת. הרעיון, שמוצג כדרך להקל על תשלומים חודשיים ולשפר את נגישות הדיור, מגיע בזמן שבו האמריקאים מתמודדים עם מחירי בתים שיא, ריביות עולות ונטל דיור כבד מאי פעם. עם זאת, אנליסטים רבים טוענים כי הארכת תקופת ההחזר לחצי מאה עלולה לפגוע באחד היסודות המרכזיים של בעלות על בית — בניית עושר ארוך טווח.

הצעה פוליטית מול ספקנות כלכלית

הצעת טראמפ הופיעה זמן קצר לאחר שמפלגתו ספגה הפסדים בבחירות, שנבעו בעיקר מנושאי יוקר המחיה. בראיון ששודר ביום שני, טראמפ הציג את הרעיון כפשוט ויעיל: “המשמעות היא פשוט שאתה משלם פחות בכל חודש.” אמנם נכון מבחינה טכנית, אך ההשלכות הכלכליות משמעותיות.

כלכלני דיור מיהרו להצביע על כך שבעוד שהתשלום החודשי עשוי לרדת במעט, עלויות הריבית המצטברות עולות משמעותית. לדברי לורנס יון, הכלכלן הראשי של האיגוד הלאומי של סוכני הנדל”ן (NAR), לווה שלוקח משכנתא של 420,000 דולר עם מקדמה של 20% בריבית של 6.3% ישלם כ-236 דולר פחות לחודש במשכנתא ל-50 שנה לעומת משכנתא ל-30 שנה. עם זאת, העלות הכוללת של הבית תעלה בכ-360,000 דולר נוספים בריבית — ותגיע לסך של כ-1.1 מיליון דולר לאורך חיי ההלוואה. “ייקח כמעט 40 שנה כדי לשלם רק חצי מהיתרה,” אמר יון, “משמעות הדבר היא שרוב הלווים לא יבנו הון אמיתי עד לעשור האחרון של ההלוואה.”

במילים אחרות, התוכנית עשויה לספק הקלה זמנית — אך עלולה ללכוד את בעלי הבתים בחוב מתמשך של עשרות שנים, עם מעט מאוד צבירת הון — ובכך לערער את היתרון הכלכלי העיקרי של בעלות על נכס.

מכשולים רגולטוריים ומוסדיים

גם אם הרעיון יזכה לפופולריות פוליטית, הוא צפוי להתמודד עם אתגרים רגולטוריים משמעותיים. לשם יישום התוכנית, הלשכה להגנת הצרכן הפיננסי (CFPB) תצטרך לשנות את תקנת המשכנתאות המוסמכות (QM) כדי לאפשר הלוואות לתקופות העולות על 30 שנה — תהליך שעשוי להימשך לפחות שנה ולדרוש התייעצות ציבורית.

בתיאוריה, סוכנויות המשכנתאות הפדרליות פאני מיי ופרדי מאק — שאחראיות על יותר ממחצית המשכנתאות למגורים בארה”ב — יוכלו לרכוש משכנתאות ל-50 שנה כדי ליצור שוק למוצר זה. עם זאת, לפי התקנות הנוכחיות, נאסר עליהן לרכוש הלוואות שאינן עומדות בתקן QM. “הנכונות של מלווים להציע מוצר משכנתא ל-50 שנה תהיה מוגבלת,” אמרה פלן פיטס, דוברת איגוד הבנקאים למשכנתאות, “בהתחשב בכך שפאני מיי ופרדי מאק מנועות כיום מרכישת הלוואות מסוג זה.”

ללא תמיכה ממשלתית, למלווים יהיה תמריץ מוגבל להנפיק הלוואות כאלה, מה שעלול להשאיר את המוצר בנישה קטנה ובעלת סיכון גבוה יותר.

האיזון בין נגישות להון עצמי

בעוד שהארכת תקופת המשכנתא עשויה לגרום לבעלות על בית להיראות נגישה יותר, מומחים מזהירים שהמדיניות עלולה דווקא להגדיל את הביקוש לדיור — ובכך להעלות עוד יותר את המחירים בשוק שכבר סובל ממחסור חמור בהיצע. “משכנתא ל-50 שנה מוחקת כמעט את הערך המרכזי של בעלות על בית — בניית עושר,” אמר דיוויד דורקין, מנכ”ל הקונפרנס הלאומי לדיור. “בטווח הארוך, אובדן ההון העצמי מתגבר במהירות על כל החיסכון בתשלומים.”

האופק הפיננסי הארוך גם מסבך את האפשרות של בעלי בתים “לשדרג” או “להצטמצם”. בשל קצב איטי של צבירת הון, בעלי בתים עשויים למצוא את עצמם כלואים בנכסים במשך עשרות שנים מבלי שיוכלו למכור או למחזר משכנתא בתנאים טובים.

לפי נתוני NAR, גילם החציוני של רוכשי דירה ראשונה בארה”ב עלה כבר ל-40. עבור רבים, משכנתא ל-50 שנה עלולה להביא לכך שהם ישלמו על בתיהם עד גיל הפרישה — או לעולם לא יסיימו לשלם כלל.

חזון רחוק

למרות ההתלהבות הראשונית בקרב חלק מהמדינאים, גם הממשל עצמו רומז שהיישום עדיין רחוק מהמציאות. מנהל סוכנות המימון הפדרלית לדיור, ביל פולט, כינה בתחילה את הרעיון “מהפכה של ממש”, אך בהמשך ריכך את דבריו ותיאר אותו כ“כלי אחד מתוך מגוון פתרונות אפשריים.” גם קווין האסט, ראש המועצה הכלכלית בבית הלבן, הביע זהירות באומרו כי מדובר ב“שלב מוקדם מאוד של בחינה משפטית וחקיקתית.”

בעוד האינפלציה, עלויות המימון הגבוהות והמחסור בדיור ממשיכים לשלוט בשיח הציבורי בארה”ב, הרעיון של משכנתא ל-50 שנה ממחיש את הדחיפות הפוליטית לטפל במשבר הנגישות — אך גם את המורכבות שבביצוע הדבר באחריות.