נציבות הסחר הפדרלית של ארה״ב (FTC) הגישה תביעת הגבלים עסקיים נגד Zillow Group ו-Redfin Corp., כשהיא מאשימה את שתי פלטפורמות הנדל״ן בהסכם עסקי שהגביל לכאורה את התחרות בתחום פרסום הדירות להשכרה. התביעה ממחישה את ההתמקדות הגוברת של הרגולטורים בשוק הנדל״ן הדיגיטלי, שוק המשפיע באופן ישיר על נגישות הדיור ועל אסטרטגיות השקעה.

טענות ה-FTC נגד Zillow ו-Redfin

על פי ה-FTC, Zillow ו-Redfin נכנסו להסדר עסקי שהעניק ל-Zillow עמדה דומיננטית בפרסום מקוון של דירות להשכרה, תוך צמצום משמעותי של יכולתה של Redfin להתחרות בתחום. הרגולטורים טוענים שההסכם פגע בבעלי דירות ובחברות ניהול נכסים בכך שהעלה את עלויות הפרסום, ובמקביל הקטין את החשיפה לשוכרים המסתמכים על פלטפורמות דיגיטליות למציאת דיור.

יו״ר ה-FTC, לינה קהאן, הדגישה שהתיק מהווה חלק ממאמץ רחב יותר להתמודד עם פרקטיקות אנטי-תחרותיות בשווקי דיגיטל, תוך ציון הריכוזיות ההולכת וגוברת של כוח שוק בידי מספר מצומצם של שחקנים טכנולוגיים. אם יוכח, המקרה עשוי לשנות את כללי המשחק לגבי שיתופי פעולה מותרייים בין פלטפורמות נדל״ן במערכת הפרסום.

השלכות שוק על פלטפורמות הנדל״ן

עבור משקיעים, התביעה מאותתת על סיכון רגולטורי גובר עבור חברות טכנולוגיה נדל״נית בארה״ב. Zillow, שמנייתה מוערכת בשווי שוק של כ-14 מיליארד דולר בסוף ספטמבר, מפיקה חלק ניכר מהכנסותיה מפלטפורמת ההשכרות שלה. כל שינוי מבני כפוי עלול להחליש את עמדתה התחרותית מול יריבות כמו Apartments.com ו-Realtor.com.

Redfin, בעלת שווי שוק קטן יותר של כ-1.5 מיליארד דולר, מתקשה בשנים האחרונות להגיע לרווחיות עקב תנודות בביקוש לדיור ועלייה בריביות המשכנתאות. ההליך עשוי להכביד עוד יותר על ניסיונה לגוון מקורות הכנסה מעבר לתיווך מכירת דירות. אנליסטים מציינים שהתוצאה עלולה להציב תקדים שיכול להשפיע על מודלי הפרסום בכל הפלטפורמות הדיגיטליות.

הקשר הרחב של שוק הדיור

התביעה מגיעה בעיתוי שבו שוק ההשכרות בארה״ב ממשיך להיות תחת לחץ. דמי השכירות החציוניים בערים מרכזיות עלו ביותר מ-20% מאז 2020, בעוד שמחסור בהיצע ממשיך להעיב על נגישות הדיור. פלטפורמות כמו Zillow ו-Redfin משמשות צינור קריטי בין בעלי נכסים לשוכרים, ומספקות לרגולטורים הצדקה לבחון האם ריכוזיות השוק מחמירה את הלחץ במחירים.

עבור משקיעים בינלאומיים, לרבות בישראל, שעוקבים אחר מגמות הדיור בארה״ב כחלק מאסטרטגיות נדל״ן גלובליות, התוצאה עשויה להשפיע על הערכות שווי ועל זרימת השקעות לטכנולוגיות נדל״ן. קרנות ישראליות עם חשיפה לדיור אמריקאי עשויות לראות במקרה זה סימן מקדים לשינויים רגולטוריים בשוק.

הסיכון העתידי כפול: אכיפה מחמירה יותר של דיני ההגבלים העסקיים עלולה להפחית את רווחיות פלטפורמות הנדל״ן בארה״ב, אך במקביל עשויה לאזן את מגרש המשחקים וליצור פתח להזדמנויות עבור מתחרים חדשים.

מבט קדימה מעלה כי המשקיעים יצטרכו לעקוב מקרוב אחר תגובת בתי המשפט לטענות ה-FTC, וכן אם המקרה יוביל לרפורמות רחבות יותר בשוק הפרסום הדיגיטלי. לנוכח הנטייה הגוברת של הרגולטורים האמריקאים להתמודד עם פרקטיקות מונופוליסטיות, ההכרעה עלולה לשאת השלכות מרחיקות לכת לא רק עבור פלטפורמות נדל״ן אלא גם עבור ענפים סמוכים התלויים בהכנסות מפרסום מקוון.