נתוני סקרי הצרכנים מצביעים על קריסה בתחושת הכדאיות, ברמה שלא נראתה מאז שנות ה־70
תנאי קנייה של דירות כפי שהם נתפסים על ידי הצרכנים האמריקאים צנחו לשפל היסטורי – כך עולה מניתוח מעודכן של Bravos Research בהתבסס על נתוני אוניברסיטת מישיגן והפדרל ריזרב. המדד, שמבוסס על ההפרש בין שיעור הנשאלים המדווחים על תנאים טובים לבין אלו שחשים כי תנאי השוק גרועים, הגיע בחודש יוני 2025 לרמה הנמוכה ביותר זה כמעט חצי מאה.
רמות כה נמוכות נצפו רק פעמיים מאז 1960 – בשנת 1974, ובמהלך 1981 – שתיהן תקופות שהתאפיינו באינפלציה אגרסיבית, ריבית חונקת ומיתון כלכלי חריף.

צניחה דרמטית מאז 2021: משבר אמון ברכישת נדל”ן
מאז אמצע 2021 חווה המדד ירידה רציפה שנראית כמעט ליניארית, עד לרמות של מתחת ל־40 נקודות, לעומת ממוצע היסטורי שנע סביב 120–140 נקודות. במונחים פרקטיים, זהו ביטוי לתחושת חנק פיננסי של הציבור – גם אלה שמעוניינים לרכוש נכס, מבינים שהשוק הפך בלתי נגיש.
הסיבה המרכזית לכך היא הריביות: שיעורי הריבית על משכנתאות ל־30 שנה חצו את רף ה־7% בשנת 2023 ונותרו ברמות גבוהות מאז. העלות החודשית של משכנתא ממוצעת זינקה במעל 60% תוך שנתיים בלבד – מבלי שמחירי הבתים ירדו בהתאם.

שוק נעול: מוכרים לא מוכרים, קונים לא קונים
מצב השוק כיום הוא תוצאה של קיפאון הדדי. מצד אחד, בעלי דירות רבים ממשיכים להחזיק במשכנתאות ישנות עם ריבית קבועה נמוכה, לעיתים סביב 2%-3%. לכן, אין להם כל תמריץ למכור ולעבור למשכנתא חדשה עם ריבית גבוהה פי שניים או שלושה. מצד שני, קונים פוטנציאליים נתקלים בתשלומים חודשיים נפוחים ובמיעוט נכסים איכותיים על המדף.
כך נוצרה מלכודת דו-צדדית – ההיצע תקוע, הביקוש מצטמצם, והתחושה הכללית היא של שוק במבוי סתום.

חזרה לימי שנות ה־70 וה־80: מה ההשלכות?
הפעם האחרונה שבה מדדי התחושה הציבורית כלפי רכישת נדל”ן ירדו לרמות כאלה הייתה בשנת 1974 – שיא משבר הנפט ואינפלציה תלת-ספרתית במדד המחירים לדיור. הפעם השנייה הייתה ב־1981, לאחר העלאות ריבית חריפות של יו”ר הפד דאז פול וולקר. בשני המקרים, המשק האמריקאי נכנס למיתון עמוק.
נכון להיום, אף שהמשק אינו נמצא רשמית במיתון, הירידה בתחושת הביטחון הצרכני בנדל”ן מהווה אות אזהרה ברור למקבלי ההחלטות.

הפסיכולוגיה מאחורי הנתונים: תחושת ניתוק גוברת
מעבר לפקטור הכלכלי, הנתונים מצביעים גם על שינוי פסיכולוגי עמוק – במיוחד בקרב בני דור ה־Z וה־Y. מבחינתם, קניית בית הפכה למטרה בלתי מושגת. הפער בין הכנסות שוטפות לעלויות משכנתא ורכישה יוצר תחושת ניכור. השוק נתפס כאילו “נגזל” מהם, והם פחות ופחות מאמינים שיוכלו “להשיג את החלום האמריקאי”.
זהו שינוי נרטיב מהותי שעשוי להשפיע על תבניות צריכה, הרגלי חיסכון ואפילו על ההעדפות הפוליטיות של הדור הצעיר.

משמעויות לשווקים: האם זו הזדמנות או סימן לקריסה?
משקיעים בתחום הנדל”ן, כמו גם גופים מוסדיים וקרנות ריט (REITs), צריכים לבחון את הנתונים בזהירות. מצד אחד, התחושות השליליות הקיצוניות עשויות לשמש כסיגנל הפוך – כלומר, כשהתחושות בשפל, זהו לעיתים מועד טוב להתחיל לצבור חשיפה לקראת ריבאונד עתידי. מצד שני, אם תחושת הציבור לא משתנה – גם ריביות נמוכות לא יבטיחו חזרה אוטומטית לביקושים גבוהים.
שוק הנדל”ן האמריקאי נכנס ככל הנראה לתקופה של התאמה מבנית ורגשית – לא רק ברמת המחירים, אלא גם בתודעה הצרכנית.

לקראת שינוי מדיניות? סובסידיות ומודלים חדשים על הפרק
המצב העגום עלול להוביל ללחצים רגולטוריים, פוליטיים ומוניציפליים ליצירת פתרונות. כבר כיום נשמעות בארה”ב קריאות לתמוך ברכישת דירה ראשונה באמצעות סובסידיות, ביטוחי ריבית, הנחות במס על משכנתאות, ואף תמריצים לבנייה להשכרה לטווח ארוך. ייתכן שמה שיחלץ את השוק הוא מודלים פיננסיים חדשים, כמו משכנתאות מותאמות-הכנסה או פתרונות שיתופיים למשקיעים צעירים.

סיכום:
הנתונים משקפים את אחת התקופות הקשות ביותר בתודעת הציבור האמריקאי כלפי רכישת דירה. אמנם אין מדובר בהתפוצצות בועתית כמו ב־2008, אך זוהי שחיקה עמוקה באמון, שמשקפת לא רק את יוקר המחיה – אלא את השינוי המבני בהבנה מהי בעלות על בית בעידן של ריביות גבוהות ותחושת חוסר ניידות כלכלית. עבור המשקיעים והקובעים המדיניים – זה הזמן לקרוא את המפה מחדש.