בתחילת השנה ביטל בנק ישראל את מגבלת ריבית הפריים עבור הלוואות המשכנתא – ומעבר לעובדה שחודש אוקטובר הגיע לצד עלייה דרמטית בהיקפי המשכנתאות שניטלו, גם רכיב הפריים בהלוואות זינק ב – 28%. אז אוקטובר אמנם לא היה חודש השיא של כל הזמנים בהיקפי המשכנתאות שניטלו (זה היה חודש אוגוסט השנה, עם משכנתאות בהיקף כולל של כמעט 12 מיליארדי שקלים) – אולם במחצית נובמבר 2021, אנחנו כבר כמעט 20% מעבר לסכום הכולל של המשכנתאות שניטלו בכל שנת 2020. מה גורם למשכנתאות הצמודות לפריים לזנק, והאם ביטול המגבלה על רכיב הפריים במשכנתא מעודד נטילת עוד משכנתאות?

מה הוא בעצם הרכיב שהמגבלה עליו בוטלה?

הלוואות משכנתא ניטלות בשלושה מסלולים שונים: מסלול ריבית קבועה, מסלול ריבית משתנה ומסלול ריבית פריים. במסלול הריבית הקבועה, כפי ששמו מעיד עליו, הריבית לא משתנה לאורך כל חיי המשכנתא. זה אמנם יוצר רכיב קבוע ונוח לתכנון התקציב בהחזרי ההלוואה, אולם המחיר עבור היציבות הזו הוא גבוה, מפני שכפי שאפשר להניח, הריבית בהלוואה בריבית קבועה היא הגבוהה ביותר שתקבלו, והמטרה היא לדאוג שגם במקרה של עליית ריבית לאורך חיי המשכנתא – הריבית בהלוואה תהיה גבוהה מספיק על מנת שהבנק יישאר בצד המרוויח של העסקה.

משכנתא בריבית משתנה היא משכנתה עם נקודות עדכון של הריבית, בדרך כלל כל חמש שנים. נקודות עדכון המשכנתא הן גם נקודות יציאה בהן ניתן לבצע הפקדות ולצמצם את גובה ההלוואה, באופן חלקי או מלא.

משכנתא בריבית פריים היא בדרך כלל המשכנתא עם הריבית הנמוכה ביותר שתקבלו, אולם הריבית מתעדכנת באופן שוטף (כמו גם ניתן לבצע הפקדות ולצמצם את גובה ההלוואה באופן שוטף, בהתראה מראש בדרך כלל של 60 ימים). על אף שמדובר בהלוואה הזולה ביותר שתקבלו – רכיב אי הוודאות הוא זה שחייב את הנוטלים משכנתאות ליטול לכל היותר שליש מהמשכנתא שלהם בריבית פריים, כמו גם לחייב שליש מהמשכנתא בריבית קבועה שתייצר עוגן יציב לסך ההלוואה.

היקפים אדירים של משכנתאות בחודשים האחרונים

בעשור האחרון, הממוצע הכולל של החזרים חודשיים להלוואות משכנתא בישראל עומד על כ – 4.2 מיליארדי שקלים. הזינוק האדיר בהיקפי התשלומים למשכנתאות הוא של 150%, עם ממוצע חודשי של היקפי החזרים של מעל 6 מיליארד שקלים. זינוק אדיר בהיקפי התשלומים למשכנתאות – בהינתן דעות של אנליסטים בנוגע לבועתיות שוק הנדל”ן או לסיכונים הגבוהים שנוטלים עליהם הלווים כשהם מגדילים את רכיב ריבית הפריים בהלוואה – ניכר כי יש אלמנט של סיכון שגדל בשוק הנדל”ן והמשכנתאות בישראל.

בנק ישראל מבטל את ההגבלה על רכיב הפריים במשכנתא, ומזין את הבועה בשוק הנדל”ן

עד כה, עלו בממוצע מחירי הנדל”ן בארץ השנה בכ – 9.3% והתחזית היא כי עד סוף השנה ממוצע עליות המחירים עבור נכסי הנדל”ן בכל הארץ יהיה גבוה מ – 10%. בעוד הנקודות המשמעותיות לביצוע רכישת נדל”ן הן פחות מסלולי המשכנתא האפשריים ויותר גובה ההון העצמי שניתן לגייס והתחזית האישית למחירי הנדל”ן בעתיד הקרוב – חשוב לדעת, כי האפשרות ליטול משכנתא בלי רכיב הריבית המשתנה (הבנק עדיין מחייב להכיל במסלולי הלוואת משכנתא גם רכיב של ריבית קבועה, ששומר על הלווים וגם על הבנקים מפני חדלות פירעון בשל עליית ריבית שתשפיע באופן דרמטי על גובה ההחזרים החודשיים) הוזילה, בשורה התחתונה את עלות המשכנתא, עם כשישית מסך ההלוואה שבמקום בריבית קבועה – יכולה כעת להיות בריבית פריים, שהיא זולה יותר.

כך או כך, ניראה שהישראלים מצביעים ברגליים. סך היקפי המשכנתאות בחודש אוקטובר עמד על 10.7 מיליארדי שקלים בקירוב, ושיעור רכיב הפריים במשכנתאות עלה מכ – 29% ל – 36% – 38% מסך המשכנתאות, זאת על פי פרסומים חדשים של בנק ישראל הכוללים גם את היקפי המשכנתאות ברכיב הפריים בלבד, שוב, בשל הסיכון הקיים בסוג זה של משכנתא לעלייה בריבית שתוביל לעלייה בסכום ההחזרים החודשי של ההלוואה.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.