הורדת הריבית הראשונה של הפדרל ריזרב השנה, לצד השבתת ממשל מתמשכת, מעמידה את מסלול שיעורי המשכנתא בארה”ב תחת בחינה מחודשת. בעוד שהריביות לטווח קצר מנוהלות ישירות על ידי הפד, שיעור המשכנתא הקבועה ל-30 שנה נמדד באופן מהותי מול התשואה על אג”ח האוצר ל-10 שנים. תחזיות כלכליות עדכניות מצביעות על שינוי משמעותי בסביבת הריבית הפוסט-מגפתית, אשר מובילה לתקופת התייצבות שבה עלויות המימון לרוכשי דירות צפויות להתקבע ברמות גבוהות משמעותית מהנורמות של העשור הקודם.

השינוי המבני בציפיות לתשואות האג”ח

תחזיות של מוסדות כלכליים מובילים, כולל מרכז המחקר הכלכלי הגלובלי של דלויט ומשרד התקציבים של הקונגרס (CBO), מצביעות על הסכמה רחבה: עידן התשואות הנמוכות במיוחד לטווח ארוך הסתיים.

דלויט מעריכה כי תשואת אג”ח האוצר ל-10 שנים תישאר סביב 4.5% עד סוף השנה הנוכחית לפני שתתחיל ירידה איטית, ותתייצב על כ-4.1% עד 2027 ותישמר שם עד 2029. אנליסטים בגולדמן זאקס מסכימים במידה רבה עם התייצבות זו. ה-CBO מציע מסלול דומה, אם כי מעט נמוך יותר, כשהוא מעריך שהתשואה תגיע ל-4.1% בסוף 2025 ותיחלש בהדרגה לכ-3.9% עד 2029.

יציבות זו, למרות הורדות הריבית לטווח קצר של הפד, משקפת מספר גורמים מבניים: גיוס חוב ממשלתי מתמשך, תחזית אינפלציה דביקה פוטנציאלית המונעת חלקית על ידי אי-ודאות סחר, ו”פרמיית סיכון” (Term Premium) מתוקנת שמשקיעים דורשים כדי להחזיק בחוב לטווח ארוך.

התרחבות הפער: נורמה חדשה בעלויות המשכנתא

ההפרש בין תשואת אג”ח האוצר ל-10 שנים לבין שיעור המשכנתא הקבועה ל-30 שנה – המכונה הפער (Spread) – הוא משתנה קריטי בתחזית ארוכת הטווח. בעבר, פער זה נע לרוב בין 1.5 ל-2.0 נקודות אחוז. אולם, בשוק שלאחר 2020, הוא התרחב, ונמדד לאחרונה על 2.14 נקודות אחוז (שיעור משכנתא של 6.3% מול תשואת אג”ח של 4.16%).

הפער הרחב יותר הוא תוצאה של עלייה בתפיסת הסיכון בקרב משקיעי המשכנתאות, המונעת על ידי גורמים כגון:

1. אי-ודאות מוניטרית: תנודתיות סביב צעדי המדיניות של הפד.
2. סיכון פירעון מוקדם: הסיכון שלווים ממחזרים משכנתאות במהירות כאשר הריביות יורדות, מה שמגביל את התשואות למשקיעים.
3. עלויות מלווים: עלויות תפעוליות ודרישות רגולטוריות מוגברות.

שימוש בפער ממוצע מוערך של 2.1 עד 2.3 נקודות אחוז כנגד תחזיות האג”ח השמרניות מצביע על סביבת שיעורי משכנתא מיוצבת שגבוהה משמעותית מ-6%.

התייצבות ל-5 שנים והזרז הרצסי

בהתבסס על שילוב תחזיות האג”ח והפער המוגדל, שיעור המשכנתא הקבועה ל-30 שנה צפוי להתייצב בטווח של 6.0% עד 6.4% בחמש השנים הבאות. תחזית זו עומדת בניגוד חד לממוצע שלפני 2020 ומחזקת את המציאות הפיננסית בפני רוכשים חדשים וממחזרים.

במבט קדימה, בעוד שתרחיש הבסיס צופה שהריביות יישארו גבוהות, טווח הטעות העיקרי טמון בשיבושים כלכליים בלתי צפויים. אנליסטים מסכימים כי חזרה לשיעורי משכנתא באזור 3%, כפי שנרשם במהלך המגפה, תחייב אירוע דרמטי שאינו מתומחר כרגע בשוק – באופן ספציפי, מיתון חמור או קריסה פיננסית שיגרמו לבריחה בהולה לבטיחות אג”ח ממשלתי וימוטטו את תשואת האג”ח ל-10 שנים. בהיעדר אירוע דרמטי כזה, היציבות הנוכחית סביב רף 6% צפויה להימשך, מה שהופך את הריביות הגבוהות הללו ל”נורמה החדשה” במימון הדיור.