#המשווה – צרכנות חכמה

בסוף שנת 2020 הודיע בנק ישראל שהוא מבטל את ההגבלה על שיעור המשכנתא שניטלת בריבית פריים – החלטה שהתקבלה בשנת 2011 והגבילה את החלק של ההלוואה בריבית הפריים לשליש מהמשכנתא לכל היותר. ביטול ההגבלה יוצר שפע של אפשרויות חדשות והשאלה היא – האם האפשרויות האלה יביאו להוזלה במשכנתאות? מה תהיה השפעת השינוי על שוק הדיור בארץ והאם כדאי לכם לרוץ לבנק? כל מה שצריך לדעת על השינוי בשוק המשכנתאות, לפניכם.

שלושת המסלולים האפשריים של הלוואת משכנתא

בישראל, המשכנתא הממוצעת היא בשווי של כ – 700,000 ₪ בממוצע והיא מממנת בדרך כלל בין 50% ל – 80% משווי הנכסים שנרכשים למגורים. מאז שנת 2011 ועד היום, מי שנטלו הלוואת משכנתא יכלו לחלק את ההלוואה לשלושה מסלולים, ואלו הם:

משכנתא בריבית קבועה

הבנק קובע את הריבית להלוואה, וזו אינה משתנה לאורך כל חיי ההלוואה. ניתן לקחת משכנתא בריבית קבועה צמודה או לא צמודה למדד.

משכנתא בריבית משתנה

הריבית קבועה לפרקי זמן קצרים (בדרך כלל בין 3 ל – 5 שנים), וכל סוף פרק זמן הריבית מתעדכנת ויש נקודת יציאה לפירעון חלקי או שלם של ההלוואה. 

משכנתא בריבית פריים

משכנתא בריבית שמשתנה באופן שוטף על פי גובה הריבית של המשק. הריבית במסלול הפריים היא נמוכה באופן משמעותי ביחס לריבית המוצעת בשאר מסלולי המשכנתאות, בשל העובדה שבמסלול זה הבנק מתקן את גובה הריבית בהתאם לתנאי השוק – ואילו בשאר המסלולים הבנק לוקח בחשבון מראש כל עליית ריבית אפשרית ומגלם אותה בהצעה שתקבלו.

מה הסיכון?

כשאנחנו מתכוונים ליטול הלוואת משכנתא, אנחנו בדרך כלל מונחים לשמור על כלל ברזל בנוגע לגובה ההחזר, שאינו מעל שליש מההכנסות של משק הבית. בכל מקרה, ההחזרה על המשכנתא משפיע באופן דרמאטי על גובה ההכנסה הפנויה של הבית. במסלול משכנתא בריבית קבועה, קל לתכנן קדימה, מפני שאתם תמיד יודעים מה יהיה גובה ההחזר להלוואה. במשכנתא בריבית פריים זה לא כך, וכאן טמונה הבעיה. מי שהתחייב לתשלומי משכנתא בסכומים גבוהים – עלול למצוא את עצמו מופתע ככל שריבית הפריים עולה, והתשלומים עבור הלוואת המשכנתא שלו גדלים. זו היתה הסיבה להגבלה בשנת 2011, וזה החשש בביטול ההגבלה כיום.

זה אולי זמן טוב להזכיר את משבר הסאב פריים, שהתחיל באמריקה בשנת 2008 והתפשט לכל מדינות העולם המערבי, עם השפעה דרמאטית בעיקר על מחירי הנדל”ן. הסיבה לפרוץ המשבר היתה לא רחוקה מהמהלך של בנק ישראל כיום: מתן הקלות על הלוואות המשכנתא באופן שאפשר לרבים ליטול את ההלוואות והביא ללווים רבים למצוא את עצמם נטולי היכולת לעמוד בתשלומי ההלוואה. כך, הפסידו עשרות אלפים את ביתם ושוק הנדל”ן נפגע אנושות, עד כדי ירידות של 50% ויותר בשווי הנכסים.

מה כדאי לעשות?

כאמור, מסלול הריבית הקבועה הוא המסלול היקר ביותר להלוואת המשכנתא, בעוד המסלול למשכנתא בריבית פריים הוא זה שיש בו הכי הרבה אי וודאות – אבל הוא גם הזול ביותר. על כן, מי שתשלום המשכנתא שלו אינו תופס חלק ניכר מההכנסה החודשית ויכול לעמוד בתנאי אי הוודאות שמייצר מסלול ההלוואה הצמוד לריבית הפריים – כדאי שיבדוק את האפשרות למחזר את הלוואת המשכנתא בתנאים נוחים ובתשלומים חודשיים נמוכים יותר. מי שהיציבות והמחירים הקבועים מאפשרים לו לתכנן את ההוצאות אל מול ההכנסות באופן חודשי – מוטב שישקול לשמור על אותה הוודאות במסלול הריבית הקבועה ולוותר על הסיכוי לעלייה משמעותית של ריבית הפריים וסיכוי לחדלות בפירעון עבור הלוואת המשכנתא, ואבדן של הכנס כתוצאה מכך.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור מהווה יעוץ מקצועי להשקיע בתחום כזה או אחר