שוק הנדל”ן הישראלי רותח, ובכל חודש נשברים שיאים חדשים בתחום המשכנתאות. נכון לסוף נובמבר השנה (2021), בישראל 954,000 הלוואות משכנתא פעילות בסכום כולל של מעל 450 מיליארדי שקלים. המשכנתא הממוצעת עומדת על סכום של כ – 880,000 ₪ . היקף הלוואות המשכנתא שאושרו באוקטובר השנה, כ – 10.7 מיליארדי שקלים, גבוה בכמעט 74% ביחס להיקף הלוואות המשכנתא שאושרו באוקטובר אשתקד. סך הכל במהלך שנת 2021 ניטלו עד כה משכנתאות בהיקף גבוה בכמעט 50% ביחס להיקף המשכנתאות שניטלו בחודשים המקבילים בשנה שעברה.

בחודשים האחרונים, מפורסם שוב ושוב כי בנק ישראל וחברי הממשלה מנסים לחשוב על אפיקי פעולה שיסייעו לזוגות צעירים ולמעוניינים לרכוש נכסי נדל”ן למגורים לממש חלום ולרכוש נכס. המחירים המאמירים של הנדל”ן כמעט בכל עיר ואזור בארץ, מרחיקים את החלום הישראלי כל כך, לרכוש דירה או בית ולגדל בו את המשפחה הצעירה. לאחר שנים רבות של ניסיון למתן את העלייה במחירי הדיור – מתמקד כעת הניסיון לסייע לרכושי הדירה בשינויים באופן נטילת הלוואת המשכנתא. בנק ישראל מפרסם נתונים ראשוניים על רפורמה בתחום המשכנתאות, שתאפשר תהליך קל ופשוט – כמו גם זול יותר, לנטילת הלוואת משכנתא חדשה. הרפורמה צפויה להיכנס לתוקפה לכל המאוחר ביולי של השנה הבאה (2022), הנה כמה מעיקרי הרפורמה המתוכננת והאופן שבה הרפורמה עשויה להקל על לווים חדשים לבחור את הלוואת המשכנתא המתאימה להם ביותר.

קיצור תקופת ההמתנה לאישור עקרוני של ההלוואה

השלב הראשון של הרפורמה בשוק המשכנתאות יחייב את הבנקים לאפשר לכל מי שמבקשים להגיש בקשה לאישור עקרוני של הלוואת המשכנתא להגיש את הבקשה בתצורה דיגיטלית, כלומר אונליין – ללא ביקור בבנק. האישור העקרוני להלוואה, שהיום מתקבל בתוך פרק זמן ממוצע של שבועיים, יינתן על פי התכנית החדשה בתוך שלושה ימים, והוא יכלול פירוט נוח לקריאה, בפורמט אחיד, של הלוואת המשכנתא המבוקשת.

אישור ההלוואה יכיל שלושה מסלולים אפשריים של הלוואה, לתקופת הזמן שהלקוח ציין. שלושת המסלולים יכללו התייחסות מפורטת, ברורה ונוחה להבנה של גובה הריבית שתשולם וההחזרים החודשיים לאורך חיי ההלוואה. שלושת המסלולים יהיו קבועים בכל ההצעות של כל הבנקים ללווים, והם:

• מסלול המכיל הלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה ל – 100% מסכום ההלוואה
• מסלול הכולל הלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה למחצית הסכום, ועוד הלוואה צמודה לריבית הפריים במחצית השנייה של הסכום
• מסלול המחולק לשלוש הלוואות, כשסכום ההלוואה נחלק לשלושה חלקים שווים: האחד בריבית קבועה שאינה צמודה, השני בריבית משתנה והשלישי בריבית פריים.

סימולציות ומחשבונים שיעזרו להבין הלכה למעשה את הסכומים המדוברים

אחת הבעיות הגדולות של נוטלי הלוואות המשכנתא הוא הקושי להבין את בליל המספרים וההגדרות החשבונאיות על ההחזר החודשי בסופו של תהליך. בנק ישראל מתכוון לחייב את הגופים הפיננסיים המציעים הלוואות משכנתא לספק ללווים סדרה של מחשבונים וסימולטורים שיאפשרו ללווים לחשב ולהבין באופן פשוט וידידותי, איך ייראו ההחזרים בהלוואות משכנתא במסלולים שונים לאורך חיי ההלוואה. כמובן שבהלוואות משכנתא בהן הריבית נקבעת על פי תנאי השוק (כמו משכנתא בריבית משתנה ומשכנתא בריבית פריים) המחשבונים לא יוכלו לחזות מה יהיו החזרי ההלוואה לאורך כל חייה – אולם סימולטורים יוכלו לספק הערכות שיעזרו ללווים לתכנן את חלוקת ההכנסות שלהם ולהבין כמה מההכנסה תשמש להחזר הלוואת המשכנתא לאורך זמן

לפורעי הלוואה – הגבלה על עמלה הפירעון של המשכנתא

כיום, גובים הבנקים עמלות תפעולים שמגיעות לעיתים למאות שקלים בגין פירעון חלקי או מלא של הלוואת המשכנתא במסלולים השונים. בנק ישראל מודיע כי יגביל את הגובה המרבי של העמלה הנגבית עבור פירעון מוקדם של הלוואת המשכנתא ל – 60 ₪ לכל היותר. ייתכן שבנק ישראל יורה על החזרים רטרואקטיביים של עמלות פירעון למשכנתאות שנגבו ביתר.

*אין במאמר זה, בחלקו או במלואו, כל הבטחה להשגת תשואות מהשקעות ואין האמור בו מהווה ייעוץ מקצועי לבצע השקעות בתחום כזה או אחר.